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La situación inmobiliaria

En busca de la vivienda barata

Los pisos cayeron el 6,8% durante el primer trimestre de 2009 según el Ministerio de Vivienda.
Un estudio de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) sugiere que, de media, las digestiones inmobiliarias en los países de este club suelen durar unos cinco años, cuando el valor de las casas se ha reducido entre el 25% y el 30%.

Si nos atenemos a los datos oficiales que proporciona el Ministerio de la Vivienda, los pisos cayeron el 6,8% durante el primer trimestre de 2009 y el precio por metro cuadrado se sitúa ya, de media, en los niveles de 2006. Comparado con el estancamiento de la crisis inmobiliaria de principios de los años 90, el desplome de precios duplicaría el que se registró entonces.

El valor de los pisos comenzó a caer a finales de 2008. La rapidez del deterioro es evidente: no hay una pérdida de valor tan profunda desde 1985, año en el que comienzan a realizarse estas estadísticas; y no hay que perder de vista que tan sólo hace un año el gobierno decía que la vivienda había aumentado su valor un 0,4%.

Sin embargo, las cifras del Ministerio de Vivienda son criticadas por todos los actores del sector y por los expertos que lo estudian. "Están muy por retrasadas respecto a la realidad del mercado", es la opinión más común.

El profesor de Economía José García-Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, no se corta un pelo cuando afirma que, en España, "unos y otros están empecinados en que las estadísticas sobre vivienda sigan siendo una basura". En su opinión, existe un "despropósito general" sobre los precios y cada uno da su interpretación "en función de sus intereses".

Los números que manejan en el departamento de Beatriz Corredor se basan en las tasaciones oficiales. Pero los precios de tasación nunca son los precios de transacción. La banca tira también de las cifras de sus tasadoras para realizar sus estudios sobre cómo evoluciona el negocio del ladrillo. Y suelen ser estadísticas tan conservadoras como las del ministerio.

De ahí que, por ejemplo, el departamento de estudios de BBVA pronostique que este año los pisos bajarán un histórico 10% y otro 12% más en 2010. En total, los analistas del banco estiman que el mercado habrá perdido un tercio de su valor entre 2008 -cuando ya había alcanzado su pico- y el año 2012, cuando prevén que el sector salga de la crisis.

Citigroup también dibuja un camino complicado para el ladrillo: dicen que los precios han caído ya alrededor de un 7% desde los niveles máximos, pero observan un mayor ajuste de hasta el 20% durante el próximo lustro.

Otras cifras oficiales. Las del Instituto Nacional de Estadística (INE). Trimestralmente publican el Índice de Precios de la Vivienda, que toma como referencia las escrituras aportadas por el Colegio de Registradores. El problema es que tampoco el precio de escritura se corresponde genuinamente con el precio de venta.

Además, la información llega incluso con más retraso que los datos del ministerio. La última disponible asegura que el coste de la vivienda cayó el 5,4% el año pasado. El batacazo para la vivienda usada fue aún mayor, superior al 10%.

Frente a estas caídas de precios, el sector esgrime otros datos. Por ejemplo, el grupo de las grandes inmobiliarias, conocido como G-14, no se cansa de repetir que las casas se han abaratado hasta un 30%, dependiendo de la zona y el tipo de vivienda. Opinión que comparten desde la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), que insiste en que ya no les queda margen de bajada.

RE/MAX y otras inmobiliarias han publicado su propio índice de precios, basado en las 10.000 ventas anuales que computan a través de sus oficinas. El 80% de esas ventas corresponde a viviendas de segunda mano.

Según esta estadística, los precios de las casas que comercializan bajaron un 25% el año pasado y un 5% más durante los primeros cuatro meses de 2009. Hay comunidades como Cataluña, Madrid, Valencia y País Vasco, que acumulan descensos superiores al 30%. En muchos puntos de la costa, el hundimiento llega al 38%. "No creo que dentro de un año puedas encontrar algo más barato, porque ya lo tienes. Hay oportunidades de sobra y propietarios dispuestos a negociar", apunta Sierra.

Los precios han tocado suelo es, por tanto, el mantra que repiten los que están en el negocio. Sin embargo, expertos como José Luis Suárez, profesor del IESE Business School, creen que "se trata más de un deseo que de una realidad", porque el mercado está parado.

Suárez pronostica una bajada suave, pero continuada. Después, durante mucho tiempo, habrá unos precios débiles, donde el suelo será el que más notará esa presión a la baja: "El mercado se tiene que ajustar a los niveles internacionales. El sector tiene que hacer viviendas que la gente pueda comprar", comenta.

El IESE elabora también su tabla particular de precios para el portal inmobiliario Fotocasa. Son las cantidades que ponen los que quieren vender su inmueble de segunda mano. Hasta ahora acumulan una caída del 16% desde el pico alcanzado en 2007. "Esta es la caída mínima, pero podría llegar al 20% a finales de año", según este profesor.

Hay una enorme bolsa de ladrillo por colocar y es difícil explicar cómo se va a poder absorber tal inventario sin bajar más los precios. BBVA calcula que las existencias -una parte en manos de la banca- rondarían 1,2 millones.

En España nunca ha habido tal acumulación de inmuebles en busca de comprador. Durante la crisis de los noventa, la sobreoferta inmobiliaria se cifró en torno a 350.000 unidades.

"Nadie sabe cuántas viviendas hay realmente", comenta el profesor Suárez. En su opinión, "no todo ese millón de viviendas pesa lo mismo. Muchas, por calidad, por situación o por precio, no se venderán durante mucho tiempo o nunca se venderán". José Luis Suárez no descarta que, dentro de unos años, el sector imite aquí una medida que ya han puesto en práctica en el estado de Florida, Estados Unidos: el redevelopment o repromoción. "Las viviendas se tiran y se hacen de nuevo. Eso pasará aquí, pero cuando el mercado se reactive".

Más pesimista (o realista, según se mire) es el profesor de la Pompeu Fabra García-Montalvo, que critica "la gran resistencia de precios en España" frente a lo que está sucediendo en otros países afectados también por el estallido inmobiliario.

Desde su punto de vista, lo mejor sería sacar la pus cuanto antes, pero para eso las casas tienen que abaratarse mucho más. De ahí que dibuje un escenario lleno de nubarrones: un modelo a la japonesa. "Allí se han enfrentado a una bajada lenta y sostenida de los precios: llevan 18 años de caída y ahora están en los niveles de 1982", relata.

Según García-Montalvo, esta lenta sangría ha terminado contaminando a la banca y convirtiendo a muchas entidades en un inquietante ejército de bancos zombies. "Si no se limpia esto rápido, corremos el riesgo de cargarnos el sistema financiero", advierte.

Para José Luis Suárez, el fin de la desgravación puede ser "un estímulo, pero no suficiente" para reactivar el mercado, porque la gente sigue teniendo la expectativa de que los precios caerán más. Sin embargo, señala que esa tendencia está empezando a cambiar y que ahora cuenta más la confianza del posible comprador en mantener su empleo y en recibir la financiación suficiente.

Tener trabajo o no tenerlo es también la cuestión fundamental para el profesor García-Montalvo. Y luego hay que dividir el precio de la casa por el salario y el cociente resultante -afirma- sigue estando "en máximos históricos". Algo que le lleva a concluir que no ha mejorado el acceso a la vivienda por mucho que digan en el sector.

Estadísticas cuestionadas

El suelo de los precios

1 Quienes comercializan la oferta del ladrillo coinciden: "No creemos que las casas vayan a seguir bajando mucho más", afirma con rotundidad Javier Sierra, presidente de la inmobiliaria RE/MAX. "A determinado precio, las casas se venden: si están un 30% por debajo del precio de hace dos años se venden. La realidad que yo veo es que lo peor de la crisis ocurrió durante el último trimestre del año pasado y que el número de viviendas vendidas se recuperará este año", dice.

Precios y existencias acumuladas

¿Hacia un modelo japonés?

2 Caigan con mayor o menor rapidez, el recorte de precios facilita que los inmuebles se acerquen a su valor real. El Ministerio de la Vivienda sostiene que este factor, sumado a la bajada del euríbor y al ultimátum sobre el fin de las desgravaciones fiscales en 2011 animarán el mercado. BBVA calcula que la deducción fiscal por la compra de vivienda equivale en torno a un 10% de descuento sobre el precio de venta. Sus economistas piensan además que el euríbor seguirá bajando hasta tasas cercanas al 1%. "Si te creyeras estos cálculos, te convendría entonces esperar al final del año que viene para comprar", opina tajante José García-Montalvo.

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