Cosas que debes saber si piensas ganar dinero con el alquiler vacacional

La idea de alquilar alguna de nuestras propiedades durante las vacaciones puede resultar muy atractiva, pero hay algunos aspectos que el arrendador tiene que tener en cuenta:

a. La legislación española entiende que el alquiler de un inmueble genera un rendimiento tributable en IRPF.

b. Dependiendo de los servicios accesorios que ofrezca el arrendador, pueden surgir nuevas obligaciones tributarias para éste.

c. La Agencia Tributaria viene promoviendo planes antifraude con el objetivo de asegurar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de particulares y de empresas en relación con la cesión total o parcial de viviendas por Internet u otras vías.

d. Con dichos planes, la Agencia Tributaria busca aflorar actividades de arrendamiento no declaradas que generan competencia desleal, perjudicando a las empresas y particulares que sí cumplen correctamente con sus obligaciones tributarias.

En este sentido, muchos contribuyentes al descargar sus datos fiscales han encontrado la siguiente leyenda:

“De acuerdo con los datos de que dispone la AEAT usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales”.

Por tanto, si este es el caso, o usted está pensando alquilar algún inmueble por temporadas, es necesario que conozca la forma de declarar correctamente los rendimientos obtenidos en dicha actividad y sus restantes obligaciones fiscales.

En primer lugar, en relación con el impuesto sobre la renta de las personas físicas, el arrendador deberá tener en cuenta que:

- Si el alquiler de la vivienda de uso turístico no se limita a la mera puesta a disposición de parte de los inmuebles durante periodos de tiempo, sino que el arrendador complementa dicho alquiler con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF.

- Si el arrendador no presta dichos servicios estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, a integrar en la base imponible general del contribuyente, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF (una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa), en cuyo caso, también podríamos estar ante rendimientos derivados de actividades económicas.

- Por último, es fundamental que el arrendador tenga en cuenta que:

• Al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no resultará aplicable la reducción del 60% del rendimiento neto previsto en el apartado 2 del artículo 23 de la ley del impuesto.

• Si el objeto arrendado por temporadas constituye la vivienda habitual del arrendador, de acuerdo al reciente criterio de la Dirección General de Tributos (Consulta V0122-17) dado que la vivienda habitual exige una residencia continuada y una utilización efectiva con carácter de permanente por el propio contribuyente, desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los requisitos por ser arrendada la vivienda perderá el carácter de vivienda habitual y, con ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces, la deducción por adquisición de vivienda habitual.

En segundo lugar, en relación con el impuesto sobre el valor añadido, el contribuyente debe tener en cuenta que:

El arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, es decir, cuando el inquilino establezca su vivienda habitual en el inmueble, estará sujeto pero exento del impuesto sobre el valor añadido (en adelante IVA). En otro caso, el arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA.

En particular, la Dirección General de Tributos ha considerado que el alquiler no se destina a vivienda, y por lo tanto está sujeto y no exento de IVA, cuando:

- Sea un arrendamiento realizado a agencias de viajes y operadores turísticos.

- La vivienda sea utilizada por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas, despachos profesionales, etc.

- Se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

– Servicios de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

– Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

– Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

En consecuencia, los arrendatarios de viviendas y apartamentos turísticos completos o por habitaciones en los que el arrendador se obliga a prestar los servicios propios de la industria hotelera están obligados a repercutir IVA en sus facturas.

En tercer lugar, en relación con el impuesto sobre actividades económicas si el arrendador realiza, exclusivamente, la actividad de alquiler de vivienda, sin prestar los servicios propios de la actividad de hospedaje señalados y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones en condiciones adecuadas de uso, dicho arrendamiento debería clasificarse en el epígrafe 861.1 de la sección primera de las Tarifas, “alquiler de viviendas”. En este caso, la resolución puntual de incidencias al inquilino cuando se produzcan se entiende que no supone la prestación de un servicio de recepción.

Por el contrario, en aquellos casos en que, por la forma y circunstancias en que se realiza la actividad, esta no se limitara a la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo, sino que se tratara de una actividad que reúne las características propias de las actividades de servicios de hospedaje, en los términos señalados anteriormente en el apartado 2º, debería causar alta en el grupo o epígrafe que le corresponda dentro de la Agrupación 68, “Servicio de hospedaje”. Y en ese caso, si las autoridades administrativas competentes no hubieran otorgado ninguna categoría al establecimiento o local en que se prestan dichos servicios de hospedaje, correspondería darse de alta, en el grupo 685 de la sección primera, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”.

Lina Marcela Guerra

Directora Planificación Patrimonial y Fiscal de Tressis