El mercado de la vivienda aún necesita un ajuste

Hoy un español necesita casi siete años de su renta para comprar una casa, el doble que en EEUU, que también ha sufrido una burbuja inmobiliaria. Y no todos tienen espacio para bajar precios. Sí, los bancos, no los promotores que compraron suelo después de 2001.

El gobierno ve un tímido repunte del mercado, aunque es importante no seguir construyendo para que el mercado absorba el millón y medio de casas que siguen sin venderse. La Universidad Católica de Valencia San Vicente Mártir afirma que estamos todavía a mitad de camino en la caída de los precios inmobiliarios.

Según el estudio, para que el sector alcance el "equilibrio", el precio de la vivienda debería descender un 37% respecto a 2007, el del suelo urbano un 53% y el del suelo urbanizable un 62% durante los dos próximos años. Desde que comenzó la crisis, el precio de las casas ha bajado un 15% respecto a 2007, el del suelo urbano ha bajado un 21% y el del suelo urbanizable, por su parte, ha descendido un 25%.

Incremento del precio de la vivienda

El precio de la vivienda creció un 11,9 % de forma anual entre 1998 y 2007, en tanto que la superficie aumentó el 2,2 % anualmente. Este gran incremento del precio de la vivienda, ha explicado el director del IVIE, Francisco Pérez, se debe la fuerte demanda motivada por las necesidades demográficas y por el hecho de ser considerado como un activo en el que invertir con una gran rentabilidad.

No obstante, tal y como señalan ambos expertos, la mayor parte del incremento del valor de la vivienda provino del aumento del precio del suelo (el 83,6% del incremento) y, en menor medida, de la subida de los precios de la edificación (16,4%). En concreto, el suelo pasó de valer 325.000 millones de euros en 1998 a 2,3 billones de euros en 2007, lo que supone un incremento del 25,2 por ciento, 9 veces más de lo que creció en el citado periodo el IPC.

Esto se debe a que la oferta de suelo existente era rígida, en tanto que la demanda era muy fuerte, explicaron ambos expertos, al tiempo que descartaron que la normativa existente de suelo hubiera podido impulsar al alza su valor.

A su juicio, el aumento del precio del suelo se derivó a los promotores que, a su vez, pagaron altos precios por los terrenos en los que construir a la espera de poder repercutir a los compradores dicha subida. Consideran que gracias al "boom inmobiliario" se han enriquecido los propietarios de suelo convertido en urbanizable o urbanizado, las empresas inmobiliarias que compraron suelo barato o rústico (que después se urbanizó) y quienes vendieron sus viviendas por encima de su valor.

Los responsables del estudio del BBVA y del IVIE se atrevieron a apuntar una caída del precio de la vivienda del 15 % al cierre de 2009, dado que en el segundo semestre, según ellos, seguirá la tendencia a la baja del primero. CGS