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Las hipotecas a tipo fijo han ganado protagonismo en los últimos años ante el bajo nivel de los intereses oficiales. El año pasado, la expectativa de una inminente subida en el precio del dinero aumentó aún más el atractivo de esta modalidad. Tres de cada cuatro nuevos préstamos apostaron por esta opción.
La tendencia se contagió a los préstamos ‘vivos’, es decir, a los firmados con anterioridad. Entre 2021 y 2022 cerca de 88.000 titulares de hipotecas acudieron a sus bancos para solicitar un cambio en las condiciones de tipo de interés de sus préstamos. Una cifra que duplicaba las solicitudes habituales de años precedentes.
En los primeros meses de 2023 las subidas de los tipos de interés oficiales han terminado de disparar el interés de los hipotecados por agarrarse al tipo fijo.
Así, en el primer trimestre casi 14.000 hipotecas negociaron y cerraron un acuerdo con sus entidades para la modificación del tipo de interés de sus créditos, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Una cifra récord, y con mucho, ya que superaba en un 20% a la registrada en los tres primeros meses de 2022 y 2021.
Si se analiza el tipo de cambio solicitado por lo hipotecados la conclusión es clara. Nueve de cada 10 préstamos que modificaron su tipo de interés evitaron estar referenciados a índices variables, como el euríbor.
Este auge del tipo fijo en los préstamos para comprar vivienda estuvo alimentado en gran medida por las propias entidades financieras. Aquellas interesadas en ganar cuota de mercado vieron en este mercado una gran oportunidad y se lanzaron con agresivas e interesantes ofertas.
Pero la época de dinero barato acaba de llegar a su fin. Y la banca ha replanteado su estrategia. Su apuesta a partir de ahora es el tipo variable que, a medida que los intereses oficiales suben, les genera mayores márgenes.
Ahí es donde ahora concentran sus ofertas, olvidándose de las operaciones a interés fijo, ofreciendo incluso diferenciales inferiores a un punto, no vistos en mucho tiempo.
A la vista de los datos, esta maniobra está surtiendo efecto. El porcentaje de hipotecas que se modifican registralmente por motivos de tipos de interés ha bajado al 32%, cuando meses antes rozaban el 40%. Y los préstamos hipotecarios a tipo variable suponen ahora el 36% del total de las nuevas operaciones, su máximo en casi dos años.
Por el contrario, los créditos a tipo fijo se han encarecido, presentan menos ofertas y han perdido protagonismo desde que comenzó la escalada del euríbor.
En medio de esta guerra financiera por el activo los clientes han podido beneficiarse de mejores condiciones para sus hipotecas. Antes con tipos fijos atractivos a los que podían acogerse.
Y ahora con ofertas que alivian, en parte, la doble ‘penalización’ de los créditos a tipo variable. Por un lado, por los efectos directos de la subida del precio del dinero sobre sus cuotas mensuales. Y, por otro, por el propio sistema de amortización, por el que la mayor carga de intereses se concentra en los primeros años de vida del préstamo.
La escalada del euríbor a un año, que es la principal referencia en las hipotecas a tipo variable, implica un aumento generalizado de las cuotas que pagan los millones de españoles titulares de hipotecas. Ahora bien, dependiendo de la vida que tenga cada préstamo, el efecto puede oscilar entre un ligero repunte o una fuerte subida.
Según cálculos de la Asociación Hipotecaria de España (AHE) sobre un “préstamo tipo” –de 150.000 euros de capital, a un plazo de 25 años y a un tipo de interés variable de Euribor + 1 punto– la subida del precio del dinero hasta el 3,5% puede disparar la cuota anual hasta un 37% en los créditos más jóvenes. Y sólo un 5% en los que están próximos a su amortización.
El tren de hipotecarse a un tipo fijo muy atractivo ya ha partido. Ahora queda amarrarse a las mejores condiciones variables que ofrece el mercado, para minimizar el sobrecoste que genera la escalada de los intereses oficiales.
Mientras la inflación se mantenga elevada los tipos no van a bajar. Y aunque en España los precios empiezan a contenerse, en otros países, como Alemania, aún se encuentran en niveles elevados. No olvidemos que los germanos tienen mucho peso en la política monetaria del Banco Central Europeo, que es la que decide el rumbo del precio del dinero en España.