“El mercado inmobiliario berlinés funciona superbien para los inversores; para los inquilinos, ha fracasado”

Dentro de dos domingos, en el mismo día que las elecciones generales alemanas, en Berlín se vota un referéndum sobre la expropiación de la vivienda a los grandes propietarios. La iniciativa, llamada Expropiar a Deutsche Wohnen y Compañía afecta a 250.000 viviendas en manos de aquellas empresas con más de 3.000 unidades en el mercado inmobiliario.

Es una medida “radical” pero “más segura jurídicamente que la ley de tope al alquiler”, dice a NIUS en esta entrevista el economista Philipp Metzger (Heppenheim, 1983). Alude a la norma recientemente invalidada por el Tribunal Constitucional alemán que los políticos de la capital alemana, en manos de una coalición de izquierdas dirigida por el socialdemócrata Michael Müller, idearon para obligar temporalmente a frenar – e incluso bajar – los precios de los alquileres.

Metzger, economista afincado en Viena especializado en cómo el mundo de las finanzas puede acabar impactando sobre el mercado inmobiliario, acaba de publicar el libro Wohnkonzerne Enteignen!: Wie Deutsche Wohnen und Co. ein Grundbedürfnis zu profit machen (Ed. Mandelbaum, 2021), algo así como “¡Expropiar consorcios inmobiliarios!: cómo Deutsche Wohnen y compañía hacen negocio con una necesidad básica”.

Éste uno de los pocos volúmenes dedicados a explicar la iniciativa berlinesa del referéndum que ha atraído la atención de medio mundo, especialmente la de países con ciudades en la que las rentas se han disparado en los últimos años.

La situación de Berlín es la de una ciudad en la que, por culpa de la subida de los precios del alquiler, “mucha gente se ha radicalizado”, explica Metzger. Tanto es así que “hasta un 30% de la población que vota conservador en Berlín, al menos según encuestas recientes, está a favor de la expropiación”, añade.

A su entender, la política berlinesa se está viendo superada por la situación. “Los grandes partidos no están a favor de la expropiación pero la población sí parece quererla, es como si la población estuviera adelantando por la izquierda a muchos partidos de izquierda”, subraya Metzger.

P: Usted es experto en financiarización y mercado inmobiliario. ¿Cómo de grande diría usted que es el problema de la financiarización en el mercado inmobiliario alemán?

Grande. Pero hay que saber que el mercado de la vivienda en Alemania está dividido. Hay una gran diferencia entre el mercado en las grandes ciudades y en las regiones rurales. En éstas últimas, el mercado inmobiliario no es un tema importante. Pero en grandes ciudades como Berlín, la situación del mercado inmobiliario es “el” gran problema. Sólo en Berlín hay varios miles de viviendas que pertenecen a actores financieros. En Alemania hay más de un millón de viviendas que están en manos de grandes empresas presentes en bolsa.

Además, otros actores como fondos de inversión y otras empresas dedicadas a la inversión de capitales tienen entre decenas de miles de viviendas y cientos de miles de viviendas. No le puedo dar un dato exacto porque nadie sabe cuántas viviendas hay en manos de estos actores económicos. No hay transparencia en el sector para saber esto, pero yo he estudiado el caso de Berlín y sí puedo decirle una cantidad aproximada para la ciudad. Se puede hablar de varias decenas de miles de viviendas en manos de empresas dedicadas a la inversión de capitales y en manos de fondos de inversión.

P: Las empresas más conocidas del sector inmobiliario en Berlín son Deutsche Wohnen y Vonovia. ¿Cómo de importantes son estas empresas cuando hablamos de financiarización?

Ambas empresas están presentes en el índice bursátil DAX [que reúne a las 40 mayores empresas que cotizan en la bolsa alemana, ndlr.]. Dos empresas del mercado inmobiliario de Berlín están entre las grandes compañías del país, junto a Volkswagen, BMW o Daimler. Esto muestra la importancia que tienen estas dos empresas.

P: A Deutsche Wohnen y Vonovia se les reprocha que ya no se ocupan de los inquilinos, sino de sus inversores y accionistas. ¿Es ese el problema?

Exacto. Pero no olvide que la mayoría de la gente en Alemania vive de alquiler. Y estas grandes empresas dedicadas al alquiler de viviendas tienen casas que antes eran viviendas de protección oficial. Con esas viviendas no se hacía negocio. Pero lo que ocurrió fue que se vendieron a estos actores financiarizados. Y a éstos lo que les interesa son los accionistas y los inversores. Por eso tratan de cualquier forma de hacer crecer sus beneficios, encareciendo los alquileres o rebajando los salarios de sus propios trabajadores.

P: Se estima que Deutsche Wohnen tiene cerca de 115.000 viviendas sólo en Berlín. ¿Hay un problema con el poder sobre el mercado inmobiliario que tiene dicha empresa gracias a ese parque de vivienda o están la mayoría de las casas de Berlín en manos de pequeños propietarios?

Los grandes actores del mercado pueden llevar a cabo estrategias muy diferentes respecto a aquel propietario que tiene dos o tres casas en alquiler. Los grandes actores son mucho más profesionales y tienen más margen de maniobra para subir los alquileres. Por ejemplo, hacen renovaciones aquí y allá para subir las rentas. Hay casos de edificios en Berlín que en poco tiempo han visto su fachada renovada hasta tres veces para subir los alquileres sin que mejorase la condiciones del interior del edificio.

Lo que ocurre es que los grandes actores del mercado son la vanguardia que impulsa hacia arriba los precios de referencia del metro cuadrado en alquiler. Este es el problema de verdad. En Alemania, hay un índice de precios del alquiler y lo que ocurre cuando estos actores aparecen en un barrio, adquiriendo propiedades, suben los alquileres y llevan al alza los precios de referencia. Asociadas a estas adquisiciones va el resto de actores que especulan con la vivienda, porque cuando sube el precio de referencia, es más fácil cobrar más por el alquiler.

P: En Berlín hay lo que se llama una situación de “urgencia habitacional”. ¿Qué responsabilidad de esta situación tienen los actores del mercado inmobiliario?

La financiarización del mercado inmobiliario no es algo que haya caído del cielo. Es resultado de una serie de decisiones políticas. A saber, en los años 90, el mercado financiero se desregularizó de forma muy fuerte. A los fondos de inversión de capitales se los liberó de pagar impuestos, por ejemplo, para facilitar así que este sector de la economía creciera y pudiera adquirir vivienda.

De fondo, tenemos la caída del muro de Berlín bajo el gobierno conservador y neoliberal de Helmut Kohl. Con la caída de la República Democrática de Alemania (RDA), el Estado de la Alemania reunificada se vio de la noche a la mañana con millones de viviendas públicas de la Alemania del este. Estas viviendas fueron mayormente privatizadas al ser vendidas a fondos de inversión de capitales. Y éstos últimos, a su vez, los vendieron a otros actores activos en la bolsa. De esa venta surgieron actores como Deutsche Wohnen o Vonovia.

P: Sólo en Berlín se ha planteado la idea de expropiar a los grandes propietarios. ¿Cómo ha pasado a ser una idea así de radical una opción para la “emergencia habitacional” de una gran metrópolis europea?

La campaña de Berlín es una campaña radical, especialmente interesante porque es probable que más de un 50% de la población vote a favor de la expropiación. La campaña y el éxito de la misma se explica en gran medida por cómo han subido los alquileres en la ciudad. Esto ha obligado a mucha gente a dejar los barrios en los que vivía. Los berlineses han visto cómo ha subido mucho en la ciudad el coste de la vida. Cada vez menos gente puede permitirse vivir en la ciudad. Sobre esta base se ha desarrollado un movimiento de inquilinos que no ha parado de crecer.

Al principio, sólo eran un grupo reducido de personas los que querían lanzar la campaña de expropiación. Más que nada, era una campaña de propaganda. Una campaña en la que no se creía verdaderamente. Al menos en la que no se creía que pudiera tener éxito. Se pensó incluso que era demasiado radical y que con algo así no se podría convencer a los vecinos del barrio. Pero luego se pensó en la idea del plebiscito sobre la cuestión, argumentándolo con los artículos de la Constitución que hay sobre la expropiación. Hay un articulo polvoriento en la Constitución que nunca ha sido empleado pero que ahí está, y en la campaña se ha utilizado. Con todo eso ha podido ir creciendo la idea del movimiento de inquilinos.

P: Resulta llamativo que, políticamente, no haya partidos importantes favorables a esta idea de la expropiación, salvo la excepción del partido izquierdista Die Linke

En Berlín, la campaña de la expropiación ha ido creciendo tanto que hasta los socialdemócratas han tenido que posicionarse a favor de la ley del tope al alquiler para congelar las subidas de los alquileres. Pero esa ley ha sido anulada por el Tribunal Constitucional, algo que ha dado nuevas alas a la campaña de la expropiación, que muchos ven ahora como la única salida a la situación actual dado que mucha gente no puede pagarse más la vivienda en Berlín. Como la vivienda es algo esencial para las personas, mucha gente se ha radicalizado. Hasta un 30% de la población que vota conservador en Berlín, al menos según encuestas recientes, está a favor de la expropiación.

P: Menciona usted al votante conservador o al Partido Socialdemócrata de Alemania (SPD) Pero en Los Verdes, el otro gran partido de la izquierda, tampoco apoyan la expropiación. ¿Va en Berlín la política por un lado y los inquilinos por otro?

Así es. Es una paradoja. Pero es que en los años noventa, tras el Gobierno de la CDU, cuando el SPD llegó al poder, los socialdemócratas agudizaron muchas políticas de los conservadores. Por ejemplo, la neoliberalización del mercado inmobilario. Ahora, en Berlín, los grandes partidos no están a favor de la expropiación pero la población sí parece quererla, es como si la población estuviera adelantando por la izquierda a muchos partidos de izquierda.

P: A las empresas del mercado inmobiliario que construyen viviendas. ¿Qué mensaje se les está mandando con en referéndum sobre la expropiación?

Desde el sector inmobiliario siempre se dice eso de que van a construir viviendas. Pero lo que ocurre es lo contrario. Al menos en lo que respecta a grandes actores del mercado inmobiliario de los que hemos hablado. Éstos no construyen apenas vivienda. Hay que tener en cuenta que las viviendas construidas son mucho menos rentables. Y el gran negocio de Deutsche Wohnen está en que no hay suficientes viviendas, puesto que el hecho de que haya pocas viviendas es lo que permite seguir subiendo el precio del alquiler. En Berlín, construyen más viviendas las pequeñas empresas que los grandes propietarios.

P: Pero a las empresas que construyen vivienda no se les está animando a construir más en una ciudad donde se está discutiendo la expropiación...

En Alemania, tras la Segunda Guerra Mundial, había 23 millones de gente sin hogar. Había una carestía de 5,5 millones viviendas. Fue entonces cuando el Gobierno alemán decidió poner una sólida regulación en materia de vivienda, haciendo cosas como poner los precios de los alquileres, la introducción de la prohibición de tener edificios de viviendas vacíos o lanzar masivas inversiones en el área de vivienda. En pocos años se lograron construir varios millones de viviendas. Y esto tuvo un impacto en el mercado de la vivienda en alquiler. En Alemania, siempre que se ha construido vivienda, el Estado alemán ha sido el principal actor responsable, no los actores privados. Las empresas privadas no han mostrado nunca en la historia de Alemania que son capaces de construir viviendas de forma masiva.

P: ¿Cómo valora usted la acción de los últimos gobiernos en materia de vivienda?

Actualmente se privatiza más vivienda pública que la vivienda pública que se construye. Cada año perdemos viviendas públicas en alquiler. Sobre esto, los políticos que dicen que la clave está en construir, construir y construir, son los primeros que no hacen que se construya. En la campaña de la expropiación en Berlín está la idea de construir también. Porque Berlín podría construir de forma masiva porque el dinero de los inquilinos no se enviaría a los inversores y accionistas, sino que se podría invertir en obra nueva. O sea, que la expropiación permitiría bajar los alquileres y crear viviendas nuevas.

P: Porque, recordemos, que la expropiación se haría a través de una gran entidad pública que habría que crear y que se haría cargo de cobrar los alquileres y disponer de medios así para crear nuevas viviendas.

Exacto.

P: ¿Que se valore como solución la idea misma de crear una entidad pública así prueba que en Berlín asistimos al fracaso del mercado inmobiliario ?

Depende. Para los inversores, el mercado inmobiliario funciona superbien. Los inversores están registrando cada año beneficios de récord. Esto es así pese a la crisis del coronavirus. Pero, para los inquilinos, cada año la cosa va peor. No hay suficientes viviendas. Y cuando las hay, o son demasiado caras o están en una calidad muy mala. Para ellos, el mercado inmobiliario ha fracasado, sin duda.

P: Partidos políticos como el del los liberales, el FDP, o la ultraderechista Alternativa para Alemania (AfD) quieren poner el foco en la vivienda en propiedad. ¿Es una opción la vivienda en propiedad ante la situación de Berlín?

El problema de fondo es que la financiarización ya era en su momento el “plan b” de los responsables políticos de la cuidad. En un primer momento, lo que se buscó era que los berlineses compraran las viviendas públicas heredadas de la RDA. Se trató de animar a la población a adquirir vivienda. Pero esta idea se topó con un sector bancario demasiado conservador. Porque en Alemania no es tan fácil conseguir un crédito. Esto diferencia Alemania respecto a otros países donde existe más vivienda en propiedad. En Estados Unidos, por ejemplo, se han dado créditos para vivienda muy fácilmente. Así se llegó a la crisis de las subprime.

En Alemania no te dan el dinero si no lo tienes. Por eso, cuando se trató de vender esas casas a los inquilinos, éstos no tenían posibilidad de comprar las viviendas. De ahí que se vendieran esas viviendas públicas a los fondos de inversión. Cuando el FDP dice que se puede pasar de vivienda en alquiler a vivienda en propiedad a través de programas de ayudas del estado, lo que están haciendo es dirigirse a sus electores. Porque ese programa ayudaría a sus votantes, que son los que por otro lado pueden acceder a la propiedad.

P: Volviendo al referéndum de Berlín. Se supone que, si es mayoritario el “sí”, ese resultado insta a los responsables políticos a llevar a cabo la expropiación de las viviendas. ¿Responderán así los políticos?

Esa es la pregunta clave. El referéndum, por el trámite legal que lo hace posible, es una petición expresa a la política a favor de la expropiación. Por eso, el debate tras el referéndum va a ser sobre si implementar o no la expropiación y cómo hacerlo.

P: ¿Podría pasar que, tras la votación del referéndum, pase algo parecido a lo ocurrido con la ley de tope al alquiler, lo ocurrido con la ley de tope al alquilerla que impedía subidas a los alquileres y que fue considerada anticonstitucional

Creo que ese escenario se puede descartar. Porque los jueces del Tribunal Constitucional dijeron que la ley de tope al alquiler no era competencia de la ciudad-estado que es Berlín, sino del Gobierno federal. Pero para la expropiación, la situación es diferente. Berlín tiene claramente competencia para hacer esto. Desde un punto de vista jurídico, es posible. Es otra paradoja, la situación más radical de Berlín es jurídicamente más segura que la ley de tope al alquiler, algo más suave que la expropiación.