¿Cuándo puede el propietario reclamar y recuperar una vivienda alquilada?
Alquilar un inmueble a largo plazo es una forma sencilla de rentabilizarlo, aunque implica limitaciones
Entre otras cosas, el propietario deberá respetar la duración del contrato, sin poder disponer del inmueble cuando desee
La ley establece ciertas excepciones cuando la vivienda sea necesaria para determinados familiares, entre otros supuestos
Alquilar un inmueble de tu propiedad es buena forma de rentabilizarlo y, si tu objetivo es generar un ingreso estable sin grandes complicaciones, es probable que el arrendamiento a largo plazo sea tu mejor opción. La parte negativa de esta vía es que al optar por ella frente a otro tipo de alquiler (por ejemplo, vacacional) se generarán una serie de deberes y derechos entre propietario e inquilino que te impedirán disponer libremente de este bien cuando lo desees, quedando sujeto a ciertas limitaciones. ¿Cuándo puede el propietario recuperar su vivienda en alquiler? ¿Qué dice la ley al respecto?
¿Cuándo puede el propietario reclamar una vivienda alquilada?
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La norma por la que se rige la relación entre arrendador y arrendatario en los alquileres de larga duración es la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU. En ella se especifican las responsabilidades y derechos de ambas partes y, entre otras cosas, se explica cuáles son los casos en que el propietario puede 'saltarse' el contrato para recuperar su vivienda. Se trata, en todo caso, de supuestos excepcionales: la norma protege al inquilino para que exista una razón valiosa que justifique este incumplimiento.
En concreto, estos son algunos supuestos en que el propietario recuperará su inmueble en alquiler:
- Cuando finalice el contrato de alquiler o alguna de sus prórrogas, ya sean obligatorias o extraordinarias.
- Cuando el inquilino desista anticipadamente. Se podrá pactar una penalización, siempre dentro de los límites de la ley.
- En caso de que se lleve a cabo un procedimiento de desahucio, provocado, a su vez, por incumplimientos por parte del inquilino.
- En general, cuando el inquilino incumpla con el contrato (por ejemplo, dejando de pagar el alquiler, subarrendando en todo o en parte el inmueble sin consentimiento, cuando desarrolle actividades distintas de la de vivienda...)
- Cuando las partes lo acuerden de forma voluntaria.
Más allá de ello, existe la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador o sus familiares. Según explica la redacción actual del artículo 9.3 de la LAU (que se aplica a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019), la cláusula que permita recuperar la vivienda en caso de necesidad debe aparecer expresamente en el contrato (cosa que no se aplica en los contratos firmados con anterioridad).
En concreto, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, en el momento de su celebración, se hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las anteriores con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. En estos supuestos, el inquilino estará obligado a entregar la finca arrendada en ese plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
La norma también protege al inquilino en caso de que éste entregue la vivienda por una de estas causas y la mudanza de la persona o personas del caso anterior no se produzca. En concreto, una vez transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, si el arrendador o sus familiares (en cualquiera de los supuestos anteriores) no hubieran procedido a ocuparla, el inquilino podrá optar, en el plazo de 30 días, entre volver a la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años (con las mismas condiciones e indemnización de los gastos ocasionados) o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
Todo ello salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose como tal el "impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables".
En cuanto a los contratos anteriores a la reforma de 2019 (y hasta el 6 de junio de 2013), la recuperación de la vivienda será posible por estas causas aunque no se hubiera establecido tal cláusula expresamente en el contrato. Tal y como recuerda Mundo Jurídico, en todo caso, deberá haber transcurrido al menos el primer año de contrato.