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El tipo de interés hipotecario es la cantidad de dinero que el cliente deberá pagar al banco a cambio de que este le financie un alto porcentaje del coste de una vivienda. Esa cuantía variará en función del capital que tenga pendiente devolver en cada momento. Además, ese tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto, según la elección del propietario y de las ofertas realizadas por las entidades financieras.
El fijo se mantiene constante en el tiempo, es decir, se acuerda en el momento en el que se compra la casa y el banco financia un porcentaje de su valor, y no varía durante los años que se alargue la devolución del préstamo hipotecario. Sin embargo, cuando el tipo de interés contratado es variable, este fluctúa en función del índice de referencia (euríbor), por lo que la cuota a pagar mensualmente puede aumentar o disminuir.
Por su parte, el tipo de interés mixto es aquel que combina una parte fija y una variable, aunque es el menos demandado. En este caso podría darse que en la primera mitad de vida de la hipoteca el tipo de interés sea fijo y en la segunda variable.
Según los últimos datos, publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la media de los tipos fijos a los que se firmaron las hipotecas en España durante el mes de enero de 2022 se situó en un 2,69%, un dato bastante superior que el ofrecido para los tipos variables (2,21%).
No obstante, la media registrada por el comparador hipotecario iAhorro durante ese mismo mes se situó en un 1,15% para las hipotecas a tipo fijo y un 1,01% para las hipotecas a tipo variable, por lo que las
diferencias son notables cuando se comparan y negocian varias ofertas.
¿Qué influye para decidir si un tipo de interés es más bajo o alto? Los tipos de interés se establecen en tasas o porcentajes estipulados por el Banco Central Europeo (BCE) en el caso de nuestro país. A la hora de calcularlos influyen de manera notoria la oferta y la demanda, pero también la situación social y económica y la inflación. Por ejemplo, en un contexto de pandemia como el que vivimos hace justo dos años (con el
confinamiento estricto por el coronavirus) o de guerra como el actual, con una inflación que supera el 7%, los tipos de interés tienden a subir porque los bancos se enfrentan a un riesgo mayor de impagos a la hora de prestar el dinero a los usuarios.
“En el contexto actual, con la subida del euríbor, los bancos ya están empezando a reajustar sus ofertas y pretenden firmar el mayor número de hipotecas a tipo variable posible porque, en un entorno de incertidumbre como el actual, esto lo que hace es ajustar la estructura de márgenes y de facturación a lo que es la estructura de coste”, analiza el director de Hipotecas de iAhorro
Aparte de la decisión del BCE, cada entidad financiera también decide qué oferta hacer a cada cliente en base a sus características personales: lugar de residencia, valor de la vivienda que quiere comprar, estabilidad laboral, estado civil…
“A la hora de pedir una hipoteca variable hay que tener en cuenta dos factores: el diferencial y el índice de referencia (euríbor). El primero se pacta con el banco a la hora de firmar el préstamo y es igual para toda la vida. El segundo es volátil y todos los meses se actualiza”, analiza el Índice iAhorro. Para calcular el TIN, al euríbor hay que sumarle el diferencial. En este caso, si cogemos los datos de enero, cuando el índice de
referencia se situaba en un -0,477%, y el diferencial medio estaba en un 2,21%, el interés de la hipoteca que se pagaría entonces sería de 1,733%.
Eso sí, en el caso de las hipotecas variables, hay que tener en cuenta que a la hora de firmar el préstamo se establece si las revisiones de las cuotas serán anuales o semestrales. Es decir, si firmamos en enero y nuestra revisión es anual, nuestra cuota se actualizará todos los eneros.