Cambio de hipoteca variable a fija: ¿cuáles son las vías para hacerlo y cuánto cuesta?

La guerra en Ucrania ha supuesto un cambio de escenario geopolítico e importantes repercusiones económicas que, lejos de afectar únicamente a Rusia, tocan de cerca a todas las economías occidentales. El aumento de precios o inflación -tendencia que ya existía antes del estallido de este conflicto- sigue en aumento, alcanzando niveles que llevan a instituciones como el Banco Central Europeo (CE) a valorar la posibilidad de una subida de tipos de interés. Por eso, en tiempos en que productos bancarios como las hipotecas variables podrían verse encarecidos, muchos se plantean si es posible cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija, y cuáles son los pasos para hacerlo.

Cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija es posible siempre que optemos por algunas de las vías disponibles legalmente para renegociar con el banco, bien con la entidad con la que firmamos el préstamo hipotecario en su día, bien con una segunda entidad que esté dispuesta a ofrecernos unas condiciones más ventajosas.

Eso sí, ten en cuenta que una hipoteca fija llevará aparejado un tipo de interés más elevado que una hipoteca variable -lo que no significa necesariamente que sea más cara-, ya que la gran ventaja que ofrece es precisamente garantizarte un precio estable durante toda su vida. Esto implica que la entidad sea quien absorba los vaivenes del mercado. Precisamente por este hecho, muchas veces las hipotecas a tipo fijo tienen una duración más limitada: por ejemplo, 15 años como máximo en lugar de 30. Es una manera de reducir el riesgo por parte del banco.

Lógicamente, un préstamo a devolver en menor plazo de tiempo implicará desembolsar una cuota mensual más elevada; de otro lado, cuanto menor sea la duración de la hipoteca, menos intereses acumularás, aunque es importante tener en cuenta todas las variables, incluyendo por supuesto el tipo de interés aplicable. No olvides que las hipotecas funcionan con un tipo de interés compuesto. Además, otra ventaja es que, al acumular el esfuerzo en pocos años, quedarás libre de hipoteca mucho antes, si bien debes respetar la -difícil de cumplir- regla de no gastar más de un tercio de tus ingresos en vivienda.

Lo cierto es que, en el contexto actual, muchas personas temen los efectos de la inflación en sus hipotecas y se plantean pasarse a un producto a tipo fijo. Del mismo modo, quienes están pensando en comprar una vivienda en 2022 tienden a preferir la seguridad de un tipo fijo a la posible volatilidad de un tipo variable.

La consecuencia de este movimiento de la demanda de préstamos hipotecarios es que las hipotecas a tipo variable se abaratan, mientras que las hipotecas a tipo fijo se vuelven más caras. Con todo, habrá que analizar cómo evoluciona el mercado durante los próximos meses, en función de, entre otras cosas, cómo se desarrolle el conflicto en Ucrania y de qué decisiones adopte el BCE con respecto a un posible incremento en el precio del dinero.

En cuanto a cómo usar de una hipoteca variable a una fija, existen tres formas de hacerlo. La primera -y más sencilla- es una novación hipotecaria, que consiste en negociar con la entidad modificando las condiciones del contrato. En este caso, al pasar de un tipo variable a un tipo fijo, cambiará el coste total del préstamo, y es posible que deban modificarse otros aspectos en el camino, como el plazo de devolución. Por ley, la comisión de novación que puede cobrarte tu banco será como máximo del 0,15 por ciento durante los tres primeros años de la hipoteca, desapareciendo a partir de esa fecha. Muchas entidades optan por no cobrarla.

Otra opción es la subrogación del acreedor, algo más complicada. Se trata de pasar nuestra hipoteca a otro banco (el acreedor) y, para ello, deberemos haber negociado previamente con otra entidad. Es importante tener en cuenta que puede existir una cláusula en nuestra hipoteca que nos obligue a pagar una comisión en caso de dar este paso. Si es así, deberás tener en cuenta esta suma a la hora de calcular si la operación que te planteas es verdaderamente rentable. La comisión por subrogación es idéntica a la de la novación.

También puedes optar por cancelar la hipoteca y firmar una nueva que cuente con un tipo de interés fijo en lugar de variable. Tal y como explica Idealista, se suele optar por esta opción cuando, además, queremos ampliar el préstamo por cualquier motivo (por ejemplo, una reforma en casa). Esta operación es la que más cara puede costarte: la comisión por cancelación puede llegar hasta el 1 por ciento del precio de la hipoteca, sin olvidar los impuestos y gastos que se generan al formalizar un nuevo préstamo de este tipo.

Aunque el futuro próximo y a medio plazo es muy incierto, de momento el Euríbor ya se mueve al alza ante la probabilidad de que el BCE suba el precio del dinero, algo que se prevé que ocurra a finales del 2022. Durante las últimas semanas las entidades están cambiando de rumbo y adelantándose a una futura subida de los tipos de interés, mejorando las condiciones de sus hipotecas variables y, del mismo modo, las hipotecas fijas se convierten en un producto cada vez más atractivo y demandado.