El Congreso de los Diputados ha aprobado la Ley Hipotecaria ‘in extremis’. La convocatoria de elecciones generales despertó lo temores de la multa de Bruselas que podría alcanzar los 700 millones de euros por el retraso en su aprobación. Finalmente, la fecha elegida para las elecciones (28 de abril) dio tiempo para que la ley haya salido adelante en el límite de los tres años.
Una vez aprobada la nueva norma entrará en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A partir de este momento, los nuevos hipotecados podrán disfrutar de las ventajas de la ley. Finalmente, la nueva norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. Sin embargo, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.
El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.
Con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco.
El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.
Además, el notario se asegurará de que el cliente conoce a la perfección los entresijos de su contrato. El contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrarlo.
Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro). Algunas entidades ya han empezado a anunciar que también asumirán este gasto en los nuevos contratos.
Esta parte supone un ahorro muy importante a la hora de formalizar la hipoteca. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.
Ahora el banco será el que page la gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros. “El nuevo reparto de los gastos es una de las principales ventajas que más va a notar y apreciar el consumidor, los asume casi todos la entidad excepto la tasación”, apunta Ricardo Gulias de iAhorro.
La Ley aprobada este jueves prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.
Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas… Estas son algunas de las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para mejorar el acceso al préstamo hipotecario. La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.
A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.
La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
Con la nueva regulación el cliente, también los que tengan préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.
En el caso de la renovación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación.
La Ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.