Si has decidido comprar una casa, debes tener en cuenta una serie de pasos previos antes de contratar la hipoteca
Estás a punto de tomar una de las decisiones más importantes de tu vida: comprarte una casa.
Seguro que en un momento como este son muchas las preguntas que te haces y te surgen dudas que te gustaría resolver antes de dar un paso tan importante
¿Qué tipo de casa necesitas? ¿Podrás comprarla? ¿Podrás pagarla? ¿Qué tipo de hipoteca te conviene más? ¿Qué trámites tienes que hacer?
Queremos que la compra de tu casa sea una tarea fácil y, por eso, hemos preparado esta guía, que te ayudará a despejar tus dudas y a tomar la decisión que mejor se adapte a tu vida y a tus necesidades. ¡Vamos!
Paso 1: Debes decidir cómo quieres que sea tu casa ideal
Son muchas las opciones de vivienda que existen. Hacerte unas sencillas preguntas puede ayudarte a decidir qué tipo de casa necesitas y cuál se adapta mejor a tus circunstancias:
- ¿En qué zonas me gustaría encontrar mi nueva vivienda?
- ¿Cuánto espacio necesito?
- ¿Cuál es mi presupuesto?
- ¿La compro nueva o de segunda mano?
- ¿Estoy dispuesto a hacer reformas?
- ¿Necesito garaje y/o trastero?
- ¿Tengo familia o deseo tener en un futuro cercano?
- ¿Será mi casa definitiva?
Si has respondido a todas, ¡enhorabuena! Ya estás listo para encontrar tu nueva casa.
Paso 2: tienes que analizar tu situación económica. Cómo puedes afrontar el pago y qué necesitas para ello
La vivienda es probablemente el mayor desembolso que vamos a realizar en nuestra vida. Habitualmente se necesita solicitar un préstamo para poder pagarla, en concreto un préstamo hipotecario, que te permite un mayor plazo de devolución y mejores condiciones, que un préstamo personal. Para ello, se evaluará la capacidad que tienes de hacer frente al pago en función de tu situación personal y financiera y se establecerán unas condiciones y características de la operación, para que puedas devolver la financiación sin problemas.
¿Qué importe puedes solicitar al banco? Para saber el importe que te pueden conceder debes tener en cuenta tres cosas:
- Tu capacidad de pago: Para calcular tu capacidad de pago se tendrán en cuenta tus ingresos netos y otras financiaciones que tengas concedidas, además de tu capacidad de generar recursos, tu estado civil, tu edad, tu profesión o el tipo de contrato laboral que tengas. Se recomienda que la cuota a pagar no supere el 35% de tus ingresos.
- El valor de tasación y el valor de la compra de la vivienda. Es un valor que permitirá saber hasta qué importe de financiación te pueden conceder.
- El porcentaje de financiación solicitado. El porcentaje de financiación es el cociente entre el importe que has solicitado y el valor de tasación o de la compraventa.
Normalmente el importe concedido no va más allá del 80% del valor de tasación de la vivienda (o de compra, si es menor). No obstante, el importe del préstamo puede depender de otros factores (primera o segunda residencia, avales, etc.).
Además, hay que considerar que la compraventa lleva asociada unos costes adicionales en concepto de impuestos, notaría, registro y gestoría que corren a cuenta del comprador.
Tu banco te aconsejará sobre las mejores opciones valorando estas y otras circunstancias.
Paso 3: Premisas importantes que debes tener en cuenta antes de comprar tu casa
La elección de una casa suele ser una decisión muy meditada, pero, además de tener en cuenta tus gustos y necesidades, es necesario realizar algunas comprobaciones previas para evitar sobresaltos posteriores.
- Consultar el Registro de la Propiedad: podrás ver si la vivienda está inscrita a nombre del vendedor y si está libre de cargas.
- Verificar que no existan arrendamientos: no siempre están inscritos en el Registro de la Propiedad, por lo que debemos asegurarnos también con el vendedor de que la casa no está alquilada.
- Consultar el Catastro de Bienes Inmuebles: es conveniente obtener una certificación catastral descriptiva y gráfica de la vivienda en la oficina del Catastro o a través de su sede electrónica.
- Comprobar el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles: antes de comprar debes comprobar si existen recibos pendientes del Impuesto de Bienes Inmuebles con el Ayuntamiento de la localidad donde radica la vivienda, que tendrían que abonarlos el vendedor o descontarlos del precio.
- Otras comprobaciones: el vendedor tiene que facilitarte el certificado de Eficiencia Energética. Además, también es conveniente cotejar que exista cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación (especialmente en obra nueva).
Paso 4: Antes de contratar una hipoteca debes saber cómo funcionan y elegir la que más te conviene
Tu banco analizará tu situación económica particular, así como la situación del inmueble que deseas comprar. De este modo, podrán presentarte la mejor alternativa de financiación que se adapte tanto a tu situación financiera como a las características de la vivienda que vas a adquirir. Una vez tomada la decisión y con la documentación aportada, se encargarán de analizar la operación concreta y entregarte una oferta con todas las características y condiciones económicas concretas de tu hipoteca:
- La TAE: La Tasa Anual Equivalente te ayuda a comparar diferentes préstamos, con condiciones diferentes de tipo de interés, comisiones, gastos, plazos y forma de amortización.
- El importe máximo del préstamo y su duración.
- Las condiciones, que, en caso de cumplirlas, permitirán reducir o bonificar el tipo de interés, es decir, lo que tendrás que hacer para que el préstamo sea bonificado.
- Las condiciones exigidas para la posibilidad de reembolso anticipado y sus costes.
- Las cuotas mensuales que van a resultar.
- Los tipos de interés, ¿fijos o variables? Una de las dudas más frecuentes es si es mejor tener una hipoteca a tipo fijo o variable. El interés fijo tiene la ventaja de que la hipoteca no se verá afectada por los cambios en el mercado, ofreciendo la máxima estabilidad en las cuotas a largo plazo. Por su parte, el tipo variable hace que el importe se revise a la baja o al alza, cada seis meses o cada año.
- ¿Qué otros elementos hay que tener en cuenta? Hay que valorar otras condiciones como el importe máximo del préstamo y su duración; qué circunstancias permitirán reducir o bonificar el tipo de interés; la posibilidad de reembolso anticipado y sus costes; o el importe de las cuotas mensuales.
- ¿Qué gastos te va a suponer una hipoteca? La asunción de los gastos asociados que conlleva la constitución de una hipoteca se distribuye en: gestoría, registro, tasación, impuesto de Actos Jurídicos Documentados y notaría. El reparto de gastos, que está regulado por la ley, se hace de la siguiente manera: la tasación es a cargo del prestatario (cliente); A cargo del prestamista (banco) son los gastos de Registro, gestoría, impuesto AJD (Actos Jurídicos Documentados) y notaría.
Paso 5: Una vez contratada la hipoteca, deberás seguir los siguientes trámites
Seguro que te preguntas si sabrás qué tienes que hacer después de contratar la hipoteca. No tienes por qué preocuparte, porque tu banco te facilitará el proceso y los trámites necesarios.
- El notario donde se vaya a firmar la compra e hipoteca y con antelación al día de la firma, te explicará las condiciones del préstamo y aclarará las dudas que tengas.
- Se preparará la firma de escrituras ante notario, tanto de la compraventa de la vivienda, como de la constitución de la hipoteca en el mismo acto, en los términos hayas acordado con el vendedor y con tu banco.
- El banco facilita el pago de la vivienda en los términos convenidos. Y, además, con la colaboración de gestores de confianza, se encargará de los trámites posteriores necesarios: inscribir en el Registro de la Propiedad tanto el cambio de propiedad como la hipoteca y asegurar que se realiza el pago de los impuestos necesarios que conlleva la transacción.
- La entidad se hace cargo de los gastos derivados del préstamo hipotecario (salvo los gastos de tasación), mientras que los gastos que se originen por la compraventa de la vivienda los asumirá el cliente.
- Y por supuesto, tu banco seguirá acompañándote en todo lo que necesites relacionado con tu nueva vivienda, como el cambio de domiciliaciones de los recibos básicos o el seguro de hogar para tu vivienda.
Paso 6 Es muy importante contratar un seguro de hogar
Una vez que nos convertimos en propietarios de nuestra casa soñada, además del seguro básico obligatorio de daños, es muy recomendable la contratación de un seguro de hogar que cubrirá los siniestros que ocurran en la vivienda.
Se debe contratar un seguro básico de daños, pero merece la pena valorar la posibilidad de ampliarlo con la contratación de un seguro de hogar para poder cubrir, entre otras cosas, robos, accidentes domésticos e incluso los desperfectos que podamos ocasionar a los vecinos. La póliza reflejará la existencia del préstamo hipotecario.
Estos 6 pasos que te hemos contado, son los 6 puntos básicos que debes tener en cuenta a la hora de adquirir tu nueva vivienda y de pedir un préstamo hipotecario. Ahora solo queda algo que aparentemente puede resultar sencillo: buscar y encontrar la casa perfecta. ¡Ánimo! El esfuerzo tendrá su recompensa.
En Ibercaja te acompañamos en estos momentos para hacerte fácil todo este proceso. Algunos sueños son más fáciles de cumplir de lo que parece.