El precio de la vivienda se dispara: los préstamos hipotecas se hunden y la compra se frena

El precio de la vivienda aumentó un 7,4 % de media en el año 2022, protagonizando su mayor subida desde 2007, cuando se incrementó un 9,8 %, y encadenando nueve años de alzas, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, el precio de la vivienda en el cuarto trimestre experimentó una caída del 0,8 % en tasa intertrimestral, su primer ajuste desde 2020. Desde que comenzó a subir de nuevo en 2014, el precio de la vivienda no había registrado, hasta 2022, un crecimiento por encima del 7 %, que además duplica el registrado en 2021. Es este un tema que preocupa especialmente entre los más jóvenes, que tienen complicado el acceso a la vivienda mientras el paro y la precariedad se ceba con ellos.

Por tipo de vivienda, el precio de la vivienda nueva subió de media un 7,9 % y no aumentaba tanto desde 2007, mientras que la de segunda mano se encareció de media un 7,3 % en 2022, su mayor avance en 15 años. En el caso de la vivienda usada, su precio superó en 2022 la barrera del 7 % por primera vez en los últimos nueve años. En el caso de la vivienda nueva el precio ya superó el 7 % en 2019, un porcentaje que a cierre del pasado año rozaba el 8 %.

En el último trimestre de 2022 el precio de la vivienda aumentó el 5,5 %, la tasa más baja desde mediados de 2021, y encadenó 35 trimestres al alza. Los precios de la vivienda de segunda mano subieron un 5,3 % interanual en el último trimestre de 2022. Con esta nueva subida, el precio de la vivienda usada presenta tasas positivas desde el segundo trimestre de 2014. Por su parte, los de la vivienda nueva se incrementaron un 6,2 % entre octubre y diciembre, la tasa más baja desde el mismo periodo de 2021. Los mayores aumentos anuales en el cuarto trimestre se dieron en Cantabria (8,6 %), Canarias (8,1 %) y Ceuta y Melilla (8 %, respectivamente).

En el cuarto trimestre de 2022 el precio de la vivienda bajó un 0,8 % con respecto al trimestre anterior, el tercero. Fue el primer descenso de esta tasa trimestral en dos años que coincidió en un contexto marcado por la subida de los tipos de interés para hacer frente a la escalada inflacionista, el encarecimiento de la financiación y el frenazo en las compraventas y concesión de hipotecas.

La vivienda usada cayó un 1,4 % en el cuarto trimestre del año con respecto al trimestre precedente. Fue el mayor descenso de la tasa trimestral de la vivienda usada en casi 10 años (desde los primeros tres meses de 2013). Por el contrario, la vivienda nueva subió en tasa intertrimestral un 1,9 %, según el INE, cuya fuente principal son las compañías tasadoras.

Los precios de la vivienda presentaron tasas trimestrales negativas en el cuarto trimestre en todas las comunidades autónomas, excepto en Navarra (0,7 %), Canarias (0,5 %) y Cantabria (0,3 %). Los mayores ajustes con respecto al tercer trimestre se dieron en La Rioja (-1,9 %) y Castilla-La Mancha y País Vasco (-1,6 %, respectivamente). Además del INE, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana indicó recientemente que el precio de la vivienda libre cerró 2022 con una subida del 3 % en el cuarto trimestre hasta los 1.749,2 euros/m2, el mayor importe registrado desde mediados de 2011. 

La compraventa de viviendas cayó en enero un 7,3 % con respecto al mismo mes de 2022, mientras que la concesión de hipotecas se hundió un 16,1 % en un contexto marcado por la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de la financiación, según el Consejo General del Notariado. Además, el precio de la vivienda también cedió en enero un 1,7 % hasta situarse en el 1.627 euros/m². En concreto, en enero se registraron 44.569 compraventas de vivienda. Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 7,3 % interanual hasta las 34.082 unidades, mientras que las operaciones en unifamiliares cayeron un 7,6 % y contabilizaron 10.487 unidades.

La compraventa de vivienda se redujo en 14 comunidades autónomas y aumentó en las tres restantes. Los mayores descensos se registraron en Baleares (27,8 %); País Vasco (18,5 %); Madrid (18,2 %); Navarra (16,2 %) y Cantabria (16,1 %), mientras que en Castilla-La Mancha (8,7 %); La Rioja (8,6 %); Castilla y León (8,2 %) y Andalucía (8 %) las caídas fueron algo más moderadas pero mayores que la media española. Aún superando la media nacional pero en tasas negativas se encontraron Murcia (0,5 %); Aragón (1,6 %); Asturias (3 %); Canarias (5,4 %) y Cataluña (6,1 %). Por el contrario, las compraventas crecieron en Extremadura (5 %), Comunidad Valenciana (4,9 %) y Galicia (0,8 %).

En enero, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda decrecieron un 16,1 % interanual, hasta las 20.758 operaciones. Por su parte, la cuantía promedio de estos préstamos descendió un 4,1 % interanual, alcanzando los 146.181 euros de media. El porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 46,6 %. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 71,3 % del precio.

A nivel autonómico, los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda no crecieron en ninguna autonomía y superaron tasas negativas del 20 % en Navarra (27,4 %); Castilla y León (24,6 %); País Vasco (22,7 %) y Madrid (22,4 %). En cuanto a la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda destacaron los aumentos en La Rioja (47 %) y País Vasco (7,5 %) y el retroceso en Navarra (16,3 %) y Castilla-La Mancha (9,2 %).

El precio del m² bajó un 1,7 % interanual. En diez autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las siete restantes disminuyó. Por orden de magnitud se registraron subidas en La Rioja (35,2 %), Madrid (8,9 %), Canarias (8,4 %), Cantabria (7,9 %) y Galicia (5,9 %). Mientras tanto, en Cataluña (5 %), Andalucía (3,1 %), Aragón (2,2 %), Comunidad Valenciana (1,7 %) y Castilla-La Mancha (0,3 %) se anotaron aumentos más moderados.

Los precios de la vivienda registraron retrocesos en Navarra (21,7 %); Baleares (20,7 %); Extremadura (9,5 %); País Vasco (8,9 %); Asturias (4,9 %), Castilla y León (4,4 %) y Murcia (3,3 %).

Las caídas registradas en enero se producen después de que la estadística que elabora el Consejo General del Notariado basándose en los actos inscritos ante notario reflejase que en el conjunto de 2022 la compraventa de viviendas creció un 6,1 % hasta las 719.680 unidades, la mayor cifra en 15 años, mientras que los precios se encarecieron un 7,2 % con respecto a un año antes.

Coincidiendo con la subida de los tipos de interés para hacer frente a la escalada inflacionista, los notarios ya detectaron en octubre caídas en las compraventas y en la concesión de hipotecas, no así en el precio. Estos ajustes se profundizaron en diciembre, con caídas del 17,8 % en las compraventas y del 22,5 % en las hipotecas, aunque el precio se frenó en seco hasta el 0,5 %.