Nueva ley de vivienda: ¿conviene vender o alquilar la propiedad?

¿Vender o alquilar? Esta es una decisión a la que muchos propietarios se enfrentan en algún momento de su vida. Y la inquietud se renueva en medio de la polémica por la nueva ley de vivienda que, entre otras medidas, pone tope del 2% al incremento de las rentas vigentes en 2023 y permitirá la regulación del precio del alquiler en las “zonas tensionadas”, es decir, aquellas donde la carga media del alquiler supere el 30% de la renta media de los inquilinos, entre otros requisitos.

La nueva normativa todavía no está regulada, por lo que es pronto para sacar conclusiones. Así y todo, existen una serie de criterios que permiten analizar si es mejor vender o alquilar el inmueble. Para los expertos del comparador inmobiliario HelpMyCash.com, uno de los aspectos más importantes es la rentabilidad.

La rentabilidad permite conocer los beneficios que obtendrá el propietario con el alquiler, en relación con la inversión o el esfuerzo que ha hecho para adquirir el inmueble. Comparar esta cifra con la rentabilidad media de la zona es un criterio principal para saber si el alquiler sale a cuenta y, de manera general, se calcula dividiendo el valor de las rentas anuales por el dinero que se ha invertido en adquirir la vivienda.

Si la cifra es superior o similar a la media, alquilar puede ser una opción interesante. Por el contrario, si el resultado es bajo en comparación con la media, puede que vender sea más conveniente. Y aunque esta cifra varía de una ciudad a otra, la rentabilidad bruta del alquiler en España durante el cuarto trimestre de 2022 fue del 7,2%, según Idealista.

Ahora bien, a propósito de la nueva ley de vivienda, muchos propietarios se preguntan cómo afectará la nueva normativa a la rentabilidad de su alquiler. Según los expertos de HelpMyCash, “debemos esperar a su regulación para confirmar si el inmueble en cuestión se encuentra o no en una zona tensionada. Y si es que sí, habrá que calcular la rentabilidad en función del nuevo índice de precios del alquiler”.

Pero no todo son análisis financieros. Incluso si la rentabilidad es alta, tanto vender como alquilar revisten una serie de ventajas y desventajas que conviene tener en cuenta. Entre las ventajas del arrendamiento destaca la posibilidad de tener un ingreso mensual regular y conservar un patrimonio que, en general, se revaloriza a largo plazo. Entre sus desventajas, desde HelpMyCash sostienen que los riesgos de impago y el deterioro de la propiedad son las que más preocupan a los arrendadores. Cabe destacar que la nueva ley de vivienda prohíbe los desahucios sin fecha y hora predeterminada en caso de impago y añade instancias burocráticas y de negociación que podrían aplazar el proceso más de dos años.

En cuanto a la venta, la principal ventaja es que se obtiene liquidez inmediata, aunque los expertos de HelpMyCash aconsejan “reinvertir el dinero en otro producto financiero, a menos que esté destinado a un gasto específico como la adquisición de una nueva vivienda”. De lo contrario, irá perdiendo valor con la inflación, más ahora que el coste de vida se ha disparado. Asimismo, al vender el inmueble, el propietario se beneficia de la revalorización, siempre que venda en un momento donde el precio es superior al que pagó en el momento de la compra.

Pero la principal desventaja de transmitir el inmueble se refiere a que el propietario tendrá que pagar gastos e impuestos tras cerrar la operación. “Los gastos totales rondan entre el 5% y el 15% del precio de venta, incluyendo IRPF, plusvalía municipal y comisión inmobiliaria”, aseveran los expertos.

En definitiva, la regulación de la ley de vivienda todavía está pendiente y probablemente afectará la rentabilidad de los alquileres. Sin embargo, los especialistas aconsejan esperar a su regulación para evaluar las variables financieras y personales y decidir, en función de ello, si es más conveniente vender o alquilar el inmueble.