La subrogación de hipotecas, la nueva guerra entre bancos
Laura Martínez, Experta financiera en iAhorro, responde a las preguntas de los usurarios
La crisis del COVID-19 ha puesto encima de la mesa una revolución en el sector bancario
Hasta hace solo unas semanas, subrogar la hipoteca de una entidad a otra era una práctica inusual en España. La mayoría de los ciudadanos cuando eligen un banco para su hipoteca suelen mantener un compromiso que dura toda la vida del préstamo hipotecario. Sin embargo, la crisis del COVID-19 ha puesto encima de la mesa una revolución en el sector bancario.
Durante el estado de alarma, las entidades han visto como la firma de nuevas hipotecas se ha reducido considerablemente. Las inmobiliarias han estado cerradas por lo que los clientes no han podido visitar las viviendas, las tasadoras también han reducido sus operaciones y por último los notarios no han podido firmar los préstamos con normalidad. Ante la falta de nuevas hipotecas, algunas entidades han apostado por ofrecer mejoras hipotecarias a los ciudadanos que ya tienen un préstamo.
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En las últimas semanas, las ofertas centradas en el cambio de hipotecas ya sea mediante la cancelación del préstamo o la subrogación se han incrementado considerablemente. Este nuevo mercado ha generado varias dudas entre los usuarios que Laura Martínez, Experta financiera en iAhorro
¿Qué significa subrogar la hipoteca y qué diferencia hay con la cancelación de hipoteca?
Subrogar la hipoteca consiste en modificar alguno de los sujetos que intervienen en la hipoteca.
- Subrogación de deudor: la que se hace en menos ocasiones. Cambiar el titular de la hipoteca por otro.
- Subrogación de acreedor: cambiar la hipoteca de un banco a otro. Este cambio está motivado por mejoras en las condiciones de la hipoteca sin tener que cancelarlo y hacer uno nuevo.
Lo normal es la subrogación de acreedor que consiste en mover el préstamo hipotecario de una entidad a otra.
Tomar la vía de la cancelación supone amortizar el dinero pendiente de ese préstamo hipotecario e iniciar la constitución de un préstamo hipotecario nuevo en otra entidad.
La cancelación de la hipoteca supone que aparecerá una comisión por desistimiento (amortización anticipada) que será desde el 0,15% hasta el 0,25% depende de lo que estipule cada contrato.
Además, también aparece la comisión por compensación por riesgo de tipo de interés, que será del 2% máximo durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir del undécimo año.
¿Cuándo me podría interesar subrogar la hipoteca?
Tras la nueva ley hipotecaria de junio de 2019, puedes subrogar tu hipoteca en cualquier momento. Dicho esto, si lo haces en los tres primeros años de vida del préstamo tienes que pagarle a tu entidad una comisión del 0,15% del dinero que te quede por pagar.
Teniendo en cuenta esto, es interesante para aquellos hipotecados que firmaron su préstamo hipotecario con tipos de interés que superan el 2 o 2,5% fijo o el 1% variable. Dependiendo del tipo de hipoteca que busquen pueden ahorrarse dinero. Ahora se pueden encontrar tipos fijos en torno al 1,4% y variables por debajo del 1%.
¿Qué bancos ofrecen las mejores ofertas para subrogar la hipoteca?
Son varias las entidades que ofrecen subrogaciones. Pero la mejor será aquella que mejor se ajuste a tu perfil y a tus necesidades, y sobre todo teniendo en cuenta tu hipoteca actual. Las entidades son capaces de ofrecer características interesantes. Te recomendamos comparar para encontrar la oferta que mejor se ajuste a tu perfil. En las últimas semanas, varias entidades se han sumado a esta oferta como pueden ser Bankia, Openbank o EVO.
Tengo una hipoteca desde 2017 con un tipo de interés fijo. Ahora me gustaría cambiar de entidad porque creo que pago mucho dinero. ¿Puedo hacerlo? ¿Cuánto me costaría?
Puedes subrogar tu hipoteca cuando quieras. Lo único, que si lo haces en los tres primeros años de vida del préstamo tienes que pagar una comisión a tu banco 0,15%, si no quieres pagarla igual te conviene esperar a 2021 cuando ya hayas cumplido estos tres años.
Los gastos establecidos para la subrogación de la hipoteca son: notario, gestoría, registro y tasación. Muchas entidades en su oferta se hacen cargo de la mayoría de estos gastos, por lo que el coste para el cliente puede ser solo la tasación. Hablamos de entre 200 y 500 euros.
La comisión de subrogación. El banco solo nos la puede cobrar si se recoge en el contrato. En caso de tenerla, su importe dependerá del momento en el que firmamos la hipoteca. En los últimos años ha cambiado su valor máximo. La comisión siempre se calcula sobre el capital pendiente, por ejemplo, si es de 0,25% sobre un capital pendiente de 100.000 euros hablamos de 250 euros.
Uno de los cambios en la ley hipotecaria, en vigor desde el 16 de junio de 2019, afecta de lleno al coste de la subrogación para pasar una hipoteca variable a fija.
Concretamente, la comisión por subrogación (y también la de novación) para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Además, esta medida tiene carácter retroactivo, así que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.
Compré mi vivienda antes de 2013. Si subrogo mi hipoteca pierdo el derecho de deducción de vivienda habitual en la Renta
Puedes subrogar tu hipoteca sin perder la deducción. Lo importante de la norma de deducción de la vivienda es la compra de casa y no de quien la financia. Por este motivo, el cambio de entidad bancaria que financia la compra de la vivienda no impide la aplicación de la deducción.