Qué pasa si la comunidad de propietarios te cobra por un servicio que no usas en tu piso: la ley es clara

Pagar por el ascensor aunque vivas en el bajo, por el mantenimiento de la piscina aunque jamás te hayas bañado, por las pistas de pádel aunque no sepas lo que es una volea… La vida en comunidad tiene sus reglas, y a menudo genera roces entre propietarios que sienten que financian servicios ajenos. Pero, ¿qué dice exactamente la ley cuando uno de los vecinos se niega a pagar por algo que no utiliza? La respuesta es clara, aunque no siempre bien conocida: en una comunidad de propietarios, el uso que se haga de los servicios comunes no exime del deber de contribuir a los gastos.

La Ley de Propiedad Horizontal, es la que regula la vida en comunidad en España, y establece en su artículo 9.1 e) que todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes de acuerdo con su cuota de participación, tal y como figura en el título constitutivo del edificio o en los estatutos comunitarios. Esta obligación se mantiene independientemente del uso real que se haga de esos servicios, y está ligada exclusivamente a la titularidad de la propiedad.

Las excepciones deben estar por escrito

Solo hay una forma de que un vecino quede exonerado del pago de un servicio común: que así lo indiquen expresamente los estatutos de la comunidad o el título constitutivo. Y para ello es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo. Es decir, debe haberse aprobado en junta de vecinos por unanimidad, algo que rara vez sucede sin fricciones.

Esto afecta incluso a casos aparentemente justificados. Por ejemplo, si una persona tiene un local comercial en los bajos del edificio y no utiliza ni el portal, ni el ascensor, ni las escaleras, debe pagar igualmente salvo que exista una cláusula estatutaria que lo exima. Ni siquiera los locales no pueden liberarse del pago por el simple hecho de no hacer uso de ciertos elementos comunes.

Aunque parezca injusto para algunos, la jurisprudencia siempre cae del mismo lado en este aspecto. Por tanto, no es posible eximir del pago a un propietario porque no haga uso de un servicio comunitario como la piscina, el gimnasio o las pistas deportivas. Lo mismo sucede si una vivienda está desocupada o vacía durante años: sus propietarios siguen obligados a pagar la cuota íntegra.

¿Y si dejo de pagar?

Negarse a pagar por un servicio no utilizado puede salir caro. Según la LPH, si un vecino deja de abonar los gastos comunes, puede ser reclamado judicialmente por la comunidad e incluso llegar a ser embargado. La comunidad puede acordar en junta el inicio de un procedimiento monitorio, que no requiere abogado ni procurador, y que en muchas ocasiones termina con una sentencia favorable a la comunidad y con intereses de demora añadidos a la deuda.

¿Qué pasa con las obras y mejoras?

Otro conflicto habitual surge cuando la comunidad decide realizar mejoras no esenciales, como instalar un ascensor en un edificio sin él, construir una piscina o cambiar el sistema de videoporteros. En estos casos, la LPH sí introduce matices: si se trata de una obra de mejora no necesaria, aprobada por mayoría pero no por unanimidad, el propietario disidente podría quedar exento del pago, siempre que su cuota supere el 25% del total, tal y como recoge el artículo 17.4 de la Ley.

Sin embargo, esto no se aplica a gastos ordinarios de mantenimiento o conservación. La diferencia entre “necesario” y “mejora” puede ser clave, y suele ser fuente de conflictos judiciales.