¿Quién se hace cargo de la humedad por condensación, el inquilino o el propietario?

Andrea de Vivar 30 ENE 2025 - 17:00h.

MadridLas humedades en las viviendas son pan de cada día, sobre todo en zonas donde llueve mucho o están junto al mar y en invierno. Además, si no se tratan de manera eficaz se pueden convertir en un problema muy serio, no solo para la vivienda en sí, también para la salud de los que habitan la vivienda ya que pueden estar detrás de enfermedades asmáticas y varios tipos de alergias. Normalmente en las casas se dan cuatro tipos de humedades: las accidentales, las humedades por capilaridad, por condensación o por filtración. 

Las humedades por condensación son las más habituales en los hogares, sin importar el tipo de vivienda. Se dan cuando la humedad ambiental es muy alta y el vapor de agua del aire entra en contacto con una superficie muy fría como pueden ser paredes, ventanas o azulejos, convirtiéndose en gotas de agua que se van acumulando hasta crear una humedad, produciendo moho, malos olores y deteriorando los materiales.

Se habla de condensación superficial cuando se da en el interior de la vivienda, sobre todo en superficies porosas, como las ventanas que tienen zonas de puente térmico y no están lo suficientemente aisladas, baños y cocinas, que es donde suele haber más vapor. También existe la condensación intersticial que se da en el interior de los cerramientos, por la falta de ventilación.

Las humedades por condensación son muy fáciles de controlar y de eliminar basta con abrir las ventanas de todas las habitaciones unos 10 minutos al día para que se renueve el aire. Si el problema es muy grave, puedes instalar en tu casa un sistema de ventilación mecánica controlada (VMC), que se compone de una caja extractora central y un circuito de rejillas y extractores conectados. Estos sistemas permiten renovar el aire de tu casa sin pérdidas de energía en forma de calefacción”, aseguran desde Leroy Merlín.

Cuando aparecen este tipo de humedades en una vivienda alquilada, siempre surge la misma duda: ¿quién es responsable de solucionarlas, el inquilino o el propietario?

Inquilino o arrendador: ¿quién se hace cargo? 

En los casos de humedades por condensación en alquileres, la responsabilidad de su reparación y costes asociados puede variar según la legislación y los términos del contrato de arrendamiento. Por lo general, la ley establece que el propietario es responsable de mantener la vivienda en condiciones adecuadas, incluyendo la prevención y resolución de problemas de humedad. Sin embargo, es importante revisar el contrato de arrendamiento específico y la legislación local, ya que puede haber cláusulas que establezcan responsabilidades compartidas o asignen la responsabilidad al inquilino en ciertos casos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. Además, el propietario no podrá subir la renta por ello. Pero, en el caso de que se deban a una mala conservación o uso deficiente por parte del inquilino, este asumirá la responsabilidad de repararlas, según se deriva de la aplicación del artículo 21.4 de la LAU, que detalla: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

Determinar de quien es la responsabilidad de la humedad es fundamental en estos casos para determinar quién se tiene que hacer responsable, si el inquilino o el propietario.  El propietario tiene la obligación de mantener la vivienda en condiciones habitables. Esto incluye realizar las reparaciones fundamentales para evitar problemas estructurales que puedan causar humedades por condensación como mejorar el aislamiento o reparar ventanas y paredes.

Si la humedad se debe a defectos en la construcción o al estado general de la vivienda, el propietario debe hacerse cargo de solucionarlo. En este caso el propietario tiene las siguientes obligaciones con su inquilino:

Además, el inquilino también tiene sus obligaciones, pues debe utilizar la vivienda de manera adecuada, lo que incluye ventilar correctamente los espacios y evitar prácticas que puedan generar exceso de humedad. Si se demuestra que la humedad es consecuencia de un mal uso o de la falta de ventilación, el inquilino podría ser responsable de los daños. Por ejemplo, tender ropa húmeda en la casa, abusar de la calefacción o no abrir las ventanas para que circule el aire. En esas situaciones, sería el arrendatario el que tendría que asumir los costes de la reparación.