¿Puede bloquear uno de los hermanos la venta de una casa heredada?

La escena se repite en muchas familias tras la muerte de los padres. La casa en la que crecieron los hermanos pasa a ser de todos, y lo que para unos es un patrimonio que viene bien vender, para otros es un refugio del que no quieren deshacerse. A veces el desacuerdo es sentimental, mientras que otras veces es económico. Uno vive en ella, otro necesita el dinero, un tercero cree que el precio que se ofrece es bajo. La pregunta es obvia: ¿puede uno solo frenar la venta? Lo cierto es que puede retrasarla y encarecerla, pero no impedirla para siempre.

Para vender toda la casa hace falta la firma de todos

Mientras no haya acuerdo, el punto de partida favorece al que se opone. Mientras la herencia no se reparte, los herederos comparten un derecho sobre el conjunto de los bienes, no sobre la casa en concreto. Cuando la vivienda ya se ha adjudicado a todos en proindiviso, cada hermano es dueño de un porcentaje. En los dos casos, vender el inmueble entero exige el consentimiento de todos. 

El Código Civil establece que “ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común”, y los abogados especializados lo resumen afirmando que no se puede vender la casa sin la firma de todos los copropietarios.

Eso no significa que nadie pueda mover ficha. Cada copropietario tiene “la plena propiedad de su parte”, y puede venderla por su cuenta. Las empresas que compran participaciones de viviendas existen, pero suelen pagar entre un 35 % y un 50 % menos de lo que valdría esa parte en el mercado.

La clave para desbloquear la situación está en un principio que el Código Civil recoge dos veces. Para las herencias, el artículo 1051 dice que “ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia”. Para la copropiedad, el artículo 400 establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir “en cualquier tiempo” que se divida la cosa común. Por eso, aunque un hermano no quiera vender, otro puede exigir que se haga el reparto.

Solo hay dos excepciones. Que el propio fallecido haya prohibido “expresamente la división” en su testamento, o que los herederos hayan firmado un pacto para mantener la casa indivisa, aunque no puede superar los diez años, aunque es prorrogable.

Lo primero es intentar el acuerdo

Antes de llegar a los tribunales, todos los expertos aconsejan agotar la vía amistosa. Hay varias fórmulas. La más frecuente es la extinción de condominio. De esta forma, uno de los hermanos se queda con la casa y paga a los demás su parte. También se puede alquilar la vivienda y repartir la renta, o pactar que uno la use a cambio de una compensación. Cuando el diálogo se rompe, el primer paso formal suele ser un burofax con una propuesta concreta.

Hay que tener en cuenta además qué ocurre mientras tanto. Ningún hermano puede usar la casa en exclusiva sin el consentimiento de los demás. Si uno la ocupa sin pagar, los otros pueden reclamarle una indemnización. Y aunque nadie viva en ella, los gastos de conservación corresponden a todos, hasta el punto de que el Código Civil permite a cualquier copropietario “obligar a los partícipes a contribuir”.

Si la herencia está sin repartir

Cuando la herencia aún no se ha dividido y no hay testamento que designe a quien deba hacerlo, existe una vía intermedia que muchas familias desconocen. Los herederos que representen al menos la mitad del patrimonio pueden pedir al notario que nombre un contador-partidor dativo, un profesional que hará el reparto. Si son dos hermanos a partes iguales, basta con que uno lo pida.

La ley exige que el reparto guarde “la posible igualdad” entre los herederos. Si la casa no puede dividirse, puede adjudicarse a uno de ellos, que compensará a los demás en dinero. Pero el artículo 1062 contiene la regla decisiva, determinando que si una cosa es indivisible, bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta para que se haga, con admisión de licitadores extraños.

El último recurso

Si no hay manera de entenderse, queda la vía judicial, la acción de división de la cosa común. Como una vivienda no se puede partir sin perder su valor, la norma es clara: “se venderá y repartirá su precio”. En la práctica, el juez acaba ordenando una subasta pública. Es una salida que nadie quiere, porque el precio suele quedar muy por debajo del de mercado, hasta un 30 % menos, según estimaciones. Además, el proceso dura entre cuatro y diez meses o incluso un año como mínimo, con una serie de costes relacionados que los implicados deben afrontar. La amenaza de la subasta suele ser, precisamente, lo que lleva al hermano reacio a negociar.

Si un hermano decide vender su parte de la herencia a alguien ajeno a la familia antes del reparto, los demás no se quedan sin defensa. Pueden quedarse con esa parte, en lugar del comprador, pagándole lo mismo que él pagó, “con tal que lo verifiquen en término de un mes” desde que se les comunique la venta. Si la herencia ya está repartida y la casa es de todos en proindiviso, el Código Civil reconoce también a los copropietarios un derecho preferente de compra frente a extraños.