Cómo evitar que te suban el alquiler: derechos y consejos legales
Hasta el cierre de 2025, se ha fijado un límite transitorio del 3% para cualquier actualización anual del alquiler
Cómo funciona el alquiler con opción de compra: gastos ocultos y ejemplos
MadridEn un mercado tensionado, con alquileres al alza y oferta menguante, cada renovación de contrato puede convertirse en una amenaza para el bolsillo del inquilino. Y, sin embargo, no todos los incrementos son legales. Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, el marco jurídico ha introducido límites claros a la subida de rentas, especialmente en zonas tensionadas. En la actualidad, con las nuevas medidas de contención en vigor, nunca está de más repasar qué derechos tienen los arrendatarios y cómo actuar para evitar subidas abusivas del alquiler.
Qué dice la ley sobre la subida del alquiler en 2025
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo un cambio sustancial: la desvinculación del IPC como índice de referencia para la actualización de la renta. Desde enero de 2024 y hasta el cierre de 2025, se ha fijado un límite transitorio del 3% para cualquier actualización anual del alquiler. Es decir, el arrendador no puede subir más de un 3% en la revisión del precio anual, salvo que ambas partes acuerden otra fórmula más beneficiosa para el inquilino.
En 2026, se implantará un nuevo índice de referencia más estable y menos volátil, que publicará el INE, con el objetivo de sustituir de forma definitiva al IPC. Mientras tanto, este tope del 3% actúa como blindaje legal frente a incrementos desproporcionados.
¿Puede el propietario subir el alquiler cuando termina el contrato?
Sí, pero con matices. Una vez finalizado el contrato, el arrendador puede proponer una subida del alquiler para firmar uno nuevo. No obstante, si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, se aplican ciertas limitaciones.
En el caso de que el propietario sea un gran tenedor (persona o empresa con más de 10 viviendas), debe mantener el precio del contrato anterior, salvo que justifique una subida por mejoras relevantes en la vivienda. En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, puede subir el precio, pero dentro de los límites que marque el índice de referencia para la zona y el tipo de inmueble.
Cómo saber si tu piso está en una zona tensionada
El Gobierno permite a las comunidades autónomas declarar zonas tensionadas cuando se cumplen dos condiciones. La primera es que la carga del alquiler supere el 30% de los ingresos medios de la zona. La segunda que el precio del alquiler haya subido más de un 3% por encima del IPC en los últimos cinco años.
Cataluña fue la primera comunidad en declarar zonas tensionadas en septiembre de 2023, y se espera que otras regiones como Madrid, Comunidad Valenciana o Baleares sigan sus pasos en 2025.
¿Qué hacer si el propietario quiere subir el alquiler por encima del 3%?
Ante una subida fuera de los márgenes legales, tienes varias opciones:
- Solicita al propietario que justifique la subida: Si no aporta razones legales (como mejoras estructurales), puede estar incumpliendo la normativa.
- Rechaza la subida y mantén el contrato vigente: La ley no obliga al inquilino a aceptar aumentos no pactados.
- Recurre a asociaciones de defensa del inquilino o servicios municipales de mediación.
- Consulta con un abogado especializado: En muchos ayuntamientos se ofrecen asesorías legales gratuitas o a bajo coste para inquilinos.
Si lo que quieres es blindarte frente a subidas abusivas, hay una serie de estrategias y consejos que puedes seguir y aplicar:
- Revisa bien tu contrato: asegúrate de que la cláusula de actualización no supere el límite legal.
- Exige siempre un contrato por escrito: los acuerdos verbales, aunque legales, son mucho más difíciles de hacer valer.
- Guarda toda comunicación por escrito con tu arrendador, especialmente las relativas al precio.
- Conoce los plazos de prórroga legal: el contrato se puede prorrogar obligatoriamente hasta 5 años (7 si el arrendador es empresa), salvo excepciones.
- Valora negociar mejoras (pintura, electrodomésticos) a cambio de mantener el precio.
¿Puede subir el alquiler si hace mejoras?
Sí, pero bajo condiciones estrictas. El arrendador podrá repercutir el coste de mejoras estructurales o de eficiencia energética si no estaban contempladas en el contrato original. El incremento debe estar justificado, limitado a un máximo del 20% de la renta actual y acordado por escrito. No se pueden aplicar subidas por simples reformas estéticas, reparaciones menores o mantenimiento habitual.
En general, la legislación española ofrece herramientas claras para evitar subidas arbitrarias del alquiler, pero aún es frecuente que muchos inquilinos desconozcan sus derechos. Conocer la normativa, revisar los contratos y actuar con rigor ante subidas no justificadas puede marcar la diferencia entre conservar un hogar o tener que dejarlo. En la situación actual de absoluta incertidumbre habitacional, informarse es el primer paso para protegerse.
