En qué casos el inquilino puede seguir en la vivienda aunque el dueño no quiera renovar el contrato
La duración mínima de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual es de cinco años si el arrendador es una persona física
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Cuando un contrato de alquiler llega a su fin, son muchos los propietarios que se plantean no renovarlo, con la incertidumbre que esto conlleva para los inquilinos. Lo que no todos saben es que, en determinadas circunstancias, el inquilino puede seguir legalmente en la vivienda aunque el arrendador manifieste su voluntad de dar por finalizado el acuerdo.
En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), actualizada en marzo de 2019 y vigente en 2025, establece con claridad los derechos y límites de ambas partes. Y en muchas ocasiones, los plazos, la notificación y la causa invocada marcan la diferencia entre una extinción válida y una prórroga forzosa.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler según la ley?
Según el artículo 9 de la LAU (modificado por el Real Decreto-ley 7/2019), la duración mínima de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual es de cinco años si el arrendador es una persona física, o siete años si es una persona jurídica (empresa, fondo, etc.), salvo que el inquilino decida marcharse antes.
Si el contrato se firmó con una duración inferior, este se prorroga obligatoriamente hasta que se alcance ese mínimo, a voluntad del arrendatario.
¿Y después de los cinco años?
Una vez cumplidos esos cinco (o siete) años, el contrato entra en una prórroga tácita anual, hasta un máximo de tres años, salvo que el propietario notifique con al menos cuatro meses de antelación su voluntad de no renovar. En ese caso, el inquilino también debe haber sido notificado fehacientemente (por burofax, correo certificado o medio equivalente).
Si el arrendador no cumple este requisito formal, el contrato se entiende prorrogado automáticamente por otro año. OCU explica que “El contrato puede prorrogarse hasta tres años adicionales si no se notifica con suficiente antelación la voluntad de rescindirlo.”
¿Puede el propietario negarse a renovar sin alegar motivos?
Sí, pero solo tras cumplirse la duración mínima legal y las prórrogas obligatorias. Antes de eso, no puede negarse unilateralmente, salvo excepciones específicas como que exista una necesidad del arrendador o sus familiares en primer grado (art. 9.3 LAU).
En este caso debe comunicarlo con al menos dos meses de antelación, y estar realmente justificada. También es posible negarse si hay incumplimientos graves del inquilino, como impago o subarriendo no autorizado. Según FACUA: “El casero no puede inventar una excusa para recuperar la vivienda sin cumplir los requisitos legales.”
¿Qué ocurre si el inquilino se niega a irse?
Si el contrato ha terminado y el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente, el propietario no puede echarlo por su cuenta, ni cambiar la cerradura, ni cortar suministros. Debe iniciar un proceso judicial de desahucio por expiración de contrato, que puede durar varios meses.
En ningún caso es legal recurrir a coacciones, amenazas ni acciones unilaterales para desalojar a un inquilino, por muy claro que parezca el fin del contrato.
La relación entre arrendador e inquilino está regulada por una legislación precisa, que prioriza la estabilidad de la vivienda habitual frente a la voluntad unilateral del propietario. Por tanto, aunque el contrato expire, el inquilino puede tener derecho a seguir en la vivienda si el arrendador no respeta los plazos, no comunica su decisión correctamente o no cumple con los requisitos legales.
