Pensando en una segunda hipoteca: ¿cuándo te conviene (y cuándo no) refinanciar tu préstamo para un gran proyecto?
La evolución de los tipos de interés, la estructura del endeudamiento, los costes adicionales y las expectativas personales a largo plazo son factores a tener en cuenta
Una economista, sobre la mejor edad para pedir una hipoteca: "Por lo general se sitúa entre los 30 y 40 años”
La reflexión sobre si conviene o no refinanciar una hipoteca para financiar un gran proyecto, es una decisión importante, que requiere de un análisis detallado y en profundidad, y que debe tener en cuenta una serie de factores diferentes. Hay que tener en cuenta: la evolución de los tipos de interés, la estructura del endeudamiento, los costes adicionales y las expectativas personales a largo plazo.
Entendiendo las opciones: refinanciar vs. segunda hipoteca
Refinanciar la hipoteca actual implica sustituirla por una nueva con condiciones distintas. Esto implica tener un plazo diferente, tipo de interés fijo o variable,un interés de cancelación… En muchos casos, esta herramienta financiera permite amortizar el préstamo más rápido o reducir la cuota mensual.
Una segunda hipoteca es otra cosa bien diferente, y se trata de un préstamo adicional garantizado por la vivienda, manteniendo vigente la primera hipoteca. Tiene pagos independientes y suele suponer que se soporten unos tipos de interés más elevados. Es útil si se mantiene una buena tasa en la primera hipoteca y se necesitan fondos sin necesidad de modificarla.
El siguiente paso de la ecuación es plantearse cuándo tiene sentido cada una de estas opciones. De esta manera, si pensamos las situaciones en que es mejor refinanciar:
- Si los tipos de interés han bajado significativamente: refinanciar pagando menos interés puede ahorrar decenas de miles de euros en el largo plazo. Por ejemplo, refinanciar un saldo de 333,690 dólares con un tipo del 7 % a uno del 5 % supone un ahorro estimado de 44,912 dólares en intereses.
- Si necesitas liquidez para un gran proyecto: La opción del "cash‑out refinancing" permite obtener efectivo usando el valor acumulado de la vivienda, útil para reformas, estudios o inversiones.
- Si deseas cambiar de tipo variable a tipo fijo: Para ganar previsibilidad en los pagos, refinanciar a tipo fijo puede proteger frente a subidas futuras de los tipos de interés.
- Si puedes acortar el plazo: Reducir el plazo de tu hipoteca puede incrementar la cuota mensual, pero reduce significativamente el gasto total en intereses.
- Si la situación del mercado lo permite: En España, el euríbor ha bajado hasta situarse en torno al 2 % en 2025, desde niveles superiores en 2024. Esto está provocando que muchas entidades ofrezcan tasas competitivas, incluso por debajo del 2 % TAE en hipotecas fijas.
De la misma forma, es importante también ser conscientes de las situaciones en que la opción de refinanciar la hipoteca no está tan recomendada, lo que en ningún caso supone que sea mejor optar por una segunda hipoteca. ¿Cuándo puede no convenir refinanciar una hipoteca?
- Si los costes iniciales superan los beneficios: refinanciar conlleva gastos: tasación, escrituras, honorarios. Si no hay una diferencia lo bastante amplia entre la tasa actual y la oferta nueva, los ahorros no compensan los costes.
- Si estás en una fase avanzada del préstamo: al refinanciar, se reinicia buena parte del pago desde intereses, y amortizarás capital más
- Si planeas vender pronto la vivienda: hay un periodo mínimo (a menudo 5–10 años) para recuperar los costes de la refinanciación. Si vendes antes, podrías perder dinero.
- Si tus ingresos no son estables o tu ratio deuda-ingreso es alto: tener capacidad financiera es clave. Además, si al refinanciar te endeudas más contra el valor de tu vivienda te verías expuesto a más riesgo.
- Si los tipos ya no son interesantes o podrían subir: Por ejemplo, si originalmente firmaste con condiciones excelentes o tasas muy bajas, y el mercado actual no ofrece una caída significativa, refinanciar podría no compensar.
¿Y qué pasa con la opción de una segunda hipoteca? Contratar un préstamo para segunda vivienda o una segunda hipoteca implica criterios más exigentes: menor porcentaje máximo a financiar, plazos más cortos y requisitos de solvencia mayores.
Además, si ya existen dos hipotecas, refinanciar puede ser más complejo, pues requeriría el visto bueno de ambos prestamistas. Por otra parte, solicitar una "segunda hipoteca" específica para financiar un proyecto puede ser útil si no quieres alterar las condiciones de la hipoteca actual, aunque con un coste por lo general más elevado.
Refinanciar para un gran proyecto tiene sentido si puedes mejorar significativamente el tipo de interés, acceder a liquidez mediante "cash-out" sin deteriorar tu perfil financiero y si tienes un horizonte suficientemente prolongado para amortizar los costes asociados. En el escenario español actual, con el euríbor estabilizado en torno al 2% y la posibilidad de hipotecas fijas más baratas, puede ser un buen momento para plantearse la refinanciación. Sin embargo, no es una medida universal: si estás cerca del final de tu hipoteca, o los costes iniciales son altos, quizá no te convenga.