Los propietarios que tienen más de cinco viviendas son los que más suben los alquileres, según un estudio
El estudio de EsadeEcPol pone el foco sobre el papel de los propietarios con más inmuebles en el mercado del alquiler y su política de subida de precios
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En plena campaña electoral y con la vivienda convertida en uno de los principales campos de batalla políticos, un estudio de EsadeEcPol pone el foco sobre el papel de los propietarios con más inmuebles en el mercado del alquiler. La investigación concluye que, a medida que aumenta el número de viviendas en manos de un mismo arrendador, también lo hace el incremento de las rentas, una tendencia especialmente acusada entre los grandes tenedores, aquellos que poseen cinco o más viviendas.
Mayores subidas al renovar los contratos
El informe,b a partir de datos tributarios, señala que en 2023 las viviendas de propietarios con varias casas alquiladas tenían un precio ajustado un 3,5% superior al de inmuebles equivalentes de arrendadores con una sola vivienda en alquiler. Esta diferencia ha aumentado desde el 0,8% de 2019, cuando no era estadísticamente significativa.
Además, la prima de precio crece con el tamaño de la cartera: entre 2019 y 2023 fue del 1,3% para quienes alquilan dos viviendas, del 2% para los que tienen tres, del 3,4% para los que cuentan con cuatro y del 4,5% para quienes alquilan cinco o más.
El estudio distingue esta categoría de la definición legal de gran tenedor, ya que considera multiarrendadores a los hogares que tienen al menos dos viviendas alquiladas.
El análisis también detecta diferencias en las renovaciones, ya que los alquileres subieron de media un 5,2% al renovar los contratos de los multiarrendadores, frente al 3,8% en el caso de los propietarios con una sola vivienda. La diferencia solo fue estadísticamente significativa entre quienes tenían cuatro o más inmuebles.
Según el informe, este patrón encaja mejor con una gestión sistemática de los precios por parte de los propietarios con carteras más amplias --por ejemplo, al actualizar las rentas o negociar las renovaciones-- que con un mayor poder de mercado en una zona concreta.
No obstante, EsadeEcPol advierte de que el 18% es una estimación de la contribución asociada a estos propietarios y no una medición causal definitiva. La mayor parte del encarecimiento responde a la revalorización de viviendas con características similares, un resultado compatible con una demanda que supera a la oferta, aunque el estudio no permite determinar cuánto corresponde específicamente a ese desequilibrio.
Diferencias entre Madrid y Barcelona
El informe también encuentra diferencias entre las dos principales ciudades del país. Entre 2019 y 2023, el precio medio por metro cuadrado aumentó un 8,6% en Madrid y un 11% en Barcelona. Los multiarrendadores se asociaron a 1,7 puntos porcentuales de la subida en Madrid, el 19% del incremento, y a 0,8 puntos en Barcelona, el 7,5%.
A partir de estos resultados, el estudio plantea que el número de viviendas alquiladas por un propietario podría ser una referencia útil para orientar las medidas públicas, y señala la renovación de los contratos como un posible punto de intervención.
Entre las opciones que propone explorar figuran extender a las renovaciones las reducciones fiscales por mantener alquileres moderados o reducir los riesgos percibidos por los propietarios mediante garantías de pago.
El análisis utiliza microdatos de declaraciones tributarias de hogares entre 2019 y 2023 e incluye alquileres residenciales declarados por particulares. No abarca el País Vasco ni Navarra porque el estudio no dispone de datos de esos territorios. También excluye a las empresas y la vivienda pública.