La práctica de los propietarios de fraccionar el alquiler de pisos completos en habitaciones individuales busca maximizar la rentabilidad de la vivienda
Alquilar una vivienda por habitaciones no puede suponer más rentas que alquilarla de forma conjunta, según el nuevo decreto de vivienda
El Gobierno ha mantenido en el nuevo decreto de vivienda, aprobado de nuevo por el Consejo de Ministros y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, una medida dirigida a frenar determinadas prácticas en el mercado del alquiler por habitaciones. La norma establece que cuando una vivienda se alquile por habitaciones, la suma de todas las rentas abonadas por los inquilinos no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa mediante un único contrato.
Fragmentar una vivienda ya no será más rentable que alquilarla completa
La medida forma parte del paquete de 21 iniciativas en materia de vivienda impulsadas por el Ejecutivo, que, según ha señalado el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, mantiene la esencia de los decretos que decayeron días atrás, aunque incorpora algunas modificaciones y nuevas actuaciones. El objetivo general de las medidas es facilitar el acceso a la vivienda, aumentar la oferta disponible, aportar estabilidad a los inquilinos y combatir prácticas especulativas en el mercado inmobiliario.
Entre las principales novedades destaca precisamente la regulación del alquiler por habitaciones, una modalidad que ha ganado peso en los últimos años ante el encarecimiento continuado de la vivienda y la dificultad de acceso tanto a la compra como al alquiler convencional.
Según recoge el texto aprobado por el Gobierno, cuando un propietario opte por arrendar una vivienda de forma fragmentada, alquilando habitaciones por separado o por estancias temporales, no podrá obtener por esa vía una renta conjunta superior a la que correspondería por el alquiler completo del inmueble. Con esta limitación se pretende evitar que el fraccionamiento de una vivienda se convierta en un mecanismo para incrementar artificialmente los ingresos por encima de los precios que tendría el arrendamiento de la vivienda en su conjunto.
La medida adquiere especial relevancia en un contexto de fuerte presión sobre el mercado residencial. Según un análisis publicado por Idealista, el precio de la vivienda usada en España se ha incrementado un 74,4 % desde junio de 2018, hasta alcanzar los 2.930 euros por metro cuadrado en septiembre. El informe también señala que el mercado llega al próximo ciclo electoral con los precios de venta y alquiler en niveles máximos y con una oferta de vivienda cada vez más reducida.
En el caso concreto del alquiler por habitaciones, la norma añade que en las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse igualmente los límites previstos por la Ley de Vivienda. De esta forma, el control no solo afecta a la suma total de las rentas obtenidas por las distintas habitaciones, sino también al cumplimiento de los mecanismos de contención de precios establecidos para esas áreas.
La decisión llega en un momento en el que el alquiler de habitaciones se ha convertido en una de las fórmulas de alojamiento con mayor crecimiento en las grandes ciudades. Los elevados precios del alquiler tradicional han impulsado a numerosos estudiantes, trabajadores jóvenes y personas con ingresos medios a buscar una habitación como única alternativa para acceder a una vivienda.
Alquilar una habitación en Madrid ya alcanza una renta media de 636,10 euros al mes
Los datos del portal pisos.com reflejan esta evolución. Según un reciente informe, el 51,99 % de toda la oferta de habitaciones en alquiler en España se concentra en solo cinco capitales de provincia. Madrid lidera ampliamente este mercado al reunir el 22,59 % de los anuncios, seguida de Barcelona, con el 14,28 %, Valencia, con el 8,58%, Granada, con el 3,64%, y Sevilla, con el 2,89%.
El estudio también destaca que el mercado del alquiler de habitaciones se ha vuelto cada vez más dependiente de Madrid. En el último año, el número de habitaciones anunciadas creció un 31,63 % en la provincia madrileña y un 41,88 % en la capital. Sin embargo, desde el portal inmobiliario advierten de que ese aumento no implica necesariamente una mayor disponibilidad de vivienda, sino que, en muchos casos, responde al fraccionamiento de inmuebles ya existentes.
En este sentido, el portavoz y director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, sostiene que Madrid no ha creado vivienda nueva para compartir, sino que ha dividido la que ya tenía. Según su análisis, el incremento de anuncios no significa que haya más superficie residencial disponible, sino que una misma vivienda se reparte entre más contratos y más inquilinos.
El informe también apunta a otro fenómeno vinculado al auge de esta modalidad: la conversión de espacios comunes en dormitorios para aumentar la rentabilidad del inmueble. De acuerdo con los datos de pisos.com, han disminuido características habitualmente asociadas a una mejor calidad de la oferta, como las habitaciones exteriores, las suites o las viviendas con calefacción.
En cuanto a los precios, Madrid figura entre las ciudades más caras para alquilar una habitación, con una renta media de 636,10 euros al mes, una cifra que supera ampliamente la media nacional, situada en 498,20 euros mensuales.