Alquilar una habitación en tu propia casa puede implicar una sanción de Hacienda si no se regula bien en la declaración de la renta

Alquilar una habitación en la vivienda habitual se ha convertido en una fórmula cada vez más extendida para complementar ingresos en un contexto inmobiliario con precios al alza. Según el INE, el número de hogares que declaran ingresos por alquiler parcial de vivienda ha crecido de forma sostenida en los últimos años. 

Sin embargo, esta tendencia ha hecho que se multipliquen los errores relacionados a la hora de hacer la declaración, con fallos que van desde no declarar los ingresos hasta aplicar reducciones a las que no se tiene derecho. Las consecuencias no se quedan en tener que pagar lo que realmente tocaba, sino que se puede acabar pagando más, perder deducciones y enfrentarse a un recargo o sanción. La AEAT ha cruzado desde 2025 los datos de plataformas digitales de alquiler de habitaciones con las declaraciones presentadas, lo que ha convertido este tipo de renta en uno de los focos de comprobación más activos de la campaña.

Qué tipo de renta genera el alquiler de una habitación

El punto de partida es la calificación fiscal del ingreso. Los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario siempre que el arrendamiento no se realice como actividad económica. La frontera que separa un supuesto del otro es muy concreta, ya que se entiende que hay actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Sin ese requisito, el ingreso es capital inmobiliario, con independencia de cuántas habitaciones se alquilen y de si el propietario vive o no en la misma vivienda.

Hay una excepción que muchos propietarios ignoran y que puede cambiar radicalmente la calificación fiscal: si junto al alquiler de la habitación se prestan servicios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica, cambios de sábanas, restauración, ocio u otros servicios análogos, el rendimiento deja de ser capital inmobiliario y pasa a ser rendimiento de actividad económica. La consecuencia práctica es que dejan de ser aplicables las reducciones del IRPF previstas para arrendamientos de vivienda, y el ingreso tributa íntegramente en el tramo correspondiente del contribuyente.

La reducción del 50%: a qué se tiene derecho y cuándo se pierde

La buena noticia es que la Dirección General de Tributos ha despejado en 2025 una duda que hasta entonces generaba inseguridad jurídica. Confirmó que los propietarios que alquilan habitaciones individuales pueden aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo, siempre que las habitaciones se destinen a la vivienda habitual y permanente del inquilino, nunca a un uso turístico, ni por temporadas. Para esto se establece una duración mínima anual del contrato y el empadronamiento como elementos relevantes para acreditar ese destino efectivo.

Además, esta reducción solo es aplicable si los ingresos por alquiler han sido correctamente declarados en la declaración de la renta y antes del inicio de cualquier procedimiento de verificación de datos o de comprobación tributaria. Si posteriormente se corrigen los ingresos no declarados o los gastos indebidamente deducidos, aunque sea de forma voluntaria, la reducción quedará sin efecto. Dicho de otra forma: quien no declara los ingresos y luego los regulariza pierde automáticamente el derecho a aplicar el 50%, con lo que tributa por el rendimiento íntegro.

Cómo se calculan los gastos deducibles

Otro error frecuente es declarar los ingresos correctamente pero deducir gastos en proporción incorrecta. Según los criterios de la AEAT, los gastos generales de la vivienda como el IBI, comunidad de propietarios, seguro del hogar, intereses de hipoteca, amortización del 3% sobre el valor de construcción, solo son deducibles en la parte proporcional atribuible al espacio alquilado. La fórmula habitual es dividir los metros cuadrados imputables al inquilino, incluyendo la parte proporcional de zonas comunes como cocina, baño o salón, entre los metros cuadrados totales de la vivienda. Aplicar el 100% de estos gastos cuando solo se alquila una habitación constituye una deducción indebida que puede derivar en regularización y recargo.

El elemento más delicado es la acreditación del uso del espacio alquilado. La AEAT puede solicitar en cualquier momento pruebas que demuestren que la habitación es efectivamente la residencia habitual del inquilino. Esa carga probatoria recae sobre el propietario, no sobre el inquilino. La documentación más sólida combina el contrato de arrendamiento formalizado conforme a la LAU, el certificado de empadronamiento del inquilino en esa dirección, recibos de suministros a su nombre y transferencias bancarias periódicas como forma de pago. Un alquiler acordado de palabra, cobrado en efectivo y sin contrato escrito no solo impide aplicar la reducción: sitúa al contribuyente en una posición de máxima vulnerabilidad ante cualquier comprobación