¿Qué hacer con tu vivienda al jubilarte? Opciones como alquiler, venta o hipoteca inversa
El 89,1% de las personas de 65 y más años tiene vivienda en propiedad
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En España, la jubilación se decide también desde casa. El IMSERSO, con datos del INE, subraya que el 89,1% de las personas de 65 y más años tiene vivienda en propiedad y que su posición económica se sostiene, en primer lugar, en “la posesión de la vivienda habitual en propiedad”.
Hipoteca inversa: liquidez sin mudarte
El Banco de España la define con claridad: “La hipoteca inversa es un préstamo que permite a las personas a partir de los 65 años obtener liquidez sin tener que vender o abandonar la vivienda”.
Fiscalmente, la Agencia Tributaria lo concreta: “No tributan en el IRPF las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual (hipoteca inversa) por las personas mayores de 65 años”. Además, la deuda sólo será exigible cuando fallezca el prestatario (o el último beneficiario) y estas hipotecas sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas.
Vender (total o la nuda propiedad): exenciones clave
Si la vivienda es la habitual y tienes 65 o más, Hacienda es taxativa: “No tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual”, y esta exención se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. Incluso se aplica a la transmisión de la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio.
Para otros inmuebles o patrimonios, existe otra vía si eres mayor de 65, dado que quedan exentas de gravamen las ganancias patrimoniales siempre que el importe total obtenido se destine a constituir una renta vitalicia asegurada, con un tope bien definido, ya que la cantidad máxima total será de 240.000 euros.
Alquilar: reglas mínimas (y obligatorias)
Si optas por poner la casa en alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos fija umbrales precisos. Dice: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta”. Y añade: “En contratos de hasta cinco años el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.
Además, la propia norma habilita a las comunidades autónomas a exigir que la fianza se deposite, por lo que se permite a las Comunidades Autónomas que regulen su depósito obligatorio.
Cómo elegir (con los datos en la mano)
- Hipoteca inversa: aporta liquidez sin dejar la vivienda y sin IRPF por las disposiciones; la deuda se difiere al fallecimiento (o al último beneficiario) y solo pueden ofrecerla bancos o aseguradoras autorizadas.
- Venta: la ganancia por vivienda habitual queda exenta desde los 65; también si se transmite la nuda propiedad con usufructo vitalicio, o si se opta por una renta vitalicia. Para otros activos, la exención por reinversión en renta vitalicia alcanza 240.000 €.
- Alquiler: exige fianza de un mes y topa las garantías adicionales; puede requerir depósito autonómico.
Con una mayoría de mayores que ya poseen su vivienda, la casa funciona como palanca financiera durante la jubilación. Los textos oficiales delimitan bien el terreno: liquidez sin mudanza (hipoteca inversa), desinversión eficiente (venta total o nuda propiedad con usufructo) y renta recurrente (alquiler) bajo reglas tasadas. La decisión no es ideológica, sino documental: leer la letra pequeña y contrastar cada paso con las citas literales de Hacienda, Banco de España y la LAU que acabas de ver.