En términos generales, no hay restricciones legales para que un extranjero compre una vivienda en España
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Las condiciones para acceder a una hipoteca destinada a no residentes varían según la nacionalidad del comprador
MadridLa adquisición de propiedades en España de parte de ciudadanos extranjeros no residentes ha sido una práctica común durante décadas, impulsada por el atractivo cultural, climático y económico de nuestro país.
Sin embargo, las condiciones para acceder a una hipoteca destinada a no residentes varían según la nacionalidad del comprador, su situación financiera y las políticas de las entidades bancarias españolas.
¿Existen limitaciones legales para que un extranjero compre una vivienda en España?
En términos generales, no hay restricciones legales para que un extranjero compre una vivienda en España, ya sea residente o no residente. Cualquier persona, sin importar su nacionalidad, puede adquirir un inmueble en el país. No obstante, existen ciertas excepciones y regulaciones específicas que deben ser tenidas en cuenta para poder formalizar la compra de un inmueble en España:
- Tener Número de Identificación de Extranjero (NIE): Este documento es obligatorio para cualquier extranjero que desee realizar transacciones económicas en España, incluyendo la compra de una vivienda.
- Contar con una cuenta bancaria en España: No es un requisito obligatorio, pero facilita el pago de impuestos, la hipoteca y los suministros de la vivienda.
- Declaración de inversiones extranjeras: En algunos casos, se requiere informar al Registro de Inversiones Extranjeras del Ministerio de Economía sobre la adquisición del inmueble, aunque este trámite es meramente informativo.
- Pago de impuestos y gastos notariales: El comprador debe asumir el pago de impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si la vivienda es de segunda mano, o el IVA si es una vivienda nueva.
Como hemos dicho más arriba, no hay restricciones generales, pero si que existen limitaciones para extranjeros no comunitarios en ciertas zonas consideradas de interés estratégico o militar.
Requisitos generales para conceder una hipoteca para no residentes
Independientemente de la nacionalidad, los bancos españoles suelen exigir una serie de documentos y condiciones para conceder una hipoteca a no residentes:
- Identificación: Fotocopia del pasaporte y del Número de Identificación de Extranjeros (NIE). Obviamente es necesario que la situación de estos extranjeros esté regularizada en nuestro país.
- Residencia fiscal: Certificado que acredite la no residencia en España y la residencia fiscal en otro país.
- Situación laboral y financiera: Aquí se incluiría el contrato de trabajo vigente, las últimas tres nóminas recibidas en el país de residencia, declaración fiscal del último ejercicio y el extracto bancario con los movimientos de los últimos 12 meses.
- Deudas y activos: Relación de deudas pendientes y activos actuales, como propiedades o inversiones.
- Propiedad a adquirir: Contrato de compraventa o, en su defecto, contrato de arras, y nota simple registral del inmueble.
Es importante destacar que toda la documentación debe estar traducida al español y, en algunos casos, legalizada o apostillada según corresponda.
Nacionalidades con mayor facilidad para obtener hipotecas en España
Aunque, en teoría, cualquier extranjero no residente puede solicitar una hipoteca en España, en la práctica, las entidades financieras muestran mayor predisposición hacia ciudadanos de ciertos países. El caso más claro se ve con los ciudadanos de países de la Unión Europea, que suelen encontrar menos obstáculos debido a la estabilidad económica y la facilidad de verificación de información financiera.
En el siguiente escalafón estarían los países con monedas fuertes, como Estados Unidos, Reino Unido, Suiza o aquellos con monedas estables suelen ser considerados menos riesgosos por los bancos españoles. También lo tienen más fácil aquellos ciudadanos de países con acuerdos de reciprocidad, que facilitan las transacciones financieras y la concesión de créditos entre España y ciertos países.
Condiciones específicas de las hipotecas para no residentes
Las hipotecas para no residentes suelen ser diferentes a las ofrecidas a los residentes españoles en aspectos clave. Por ejemplo, mientras que los residentes pueden obtener hasta el 80% del valor de la propiedad, los no residentes suelen recibir entre el 60% y el 70% como máximo, debiendo aportar el resto del precio de la vivienda.
A esto hay que añadir que los plazos de amortización de la hipoteca suelen ser más cortos, generalmente de un máximo de 20 años, en comparación con los 30 años habituales para residentes. También el tipo de interés suele resultar diferente, al situarse por encima de lo habitual, debido al mayor riesgo percibido por las entidades financieras.
Impacto de las recientes políticas gubernamentales
Recientemente, el Gobierno español ha implementado medidas para abordar la crisis de vivienda que podrían afectar a los compradores extranjeros no residentes. De esta forma, se ha propuesto un aumento del 100% en el gravamen fiscal para extranjeros no comunitarios no residentes que adquieran propiedades en España, con el objetivo de priorizar el acceso a la vivienda para los residentes locales.
Del mismo modo, también se ha eliminado la 'Golden Visa', que era el programa que otorgaba permisos de residencia a extranjeros que invirtieran al menos 500.000 euros en propiedades, lo que podría reducir el interés de ciertos inversores internacionales.