Cuándo vale la pena amortizar 5.000, 10.000 o 20.000 euros en tu hipoteca: "Depende de dos factores"

Amortizar una parte del préstamo hipotecario puede significar un importante ahorro en intereses o un alivio en el presupuesto mensual. Sin embargo, esta decisión no es universal y debe valorarse detenidamente según el tipo de hipoteca, el interés aplicado, la capacidad de ahorro y, sobre todo, la rentabilidad de alternativas financieras.

Antes de decidir amortizar una cantidad concreta en tu hipoteca, lo fundamental es comparar el tipo de interés que estás pagando con el beneficio potencial que podrías obtener si invirtieras ese dinero en otro producto.

Leticia Poole, profesora de Economía y Empresa en la Universidad Europea de Valencia, es clara: “Sí, vale la pena amortizar 5.000, 10.000 o 20.000 euros en la hipoteca, aunque dependerá de la diferencia entre el tipo de interés que se paga por la hipoteca con la rentabilidad que te podría dar una inversión alternativa neta de impuestos”.

Esto significa que no se trata solo de reducir deuda, sino de hacerlo con inteligencia financiera. Como ella misma aclara, “Si la hipoteca está al 2% y puedo invertir ese dinero en un activo, por ejemplo letras del tesoro, o una mejora de un inmueble, que me da una rentabilidad mayor neta de impuestos, es mejor no amortizarla. Si es al revés, y el interés es más alto que la rentabilidad de la inversión alternativa, es mejor amortizar”.

Qué es mejor reducir: ¿cuota o plazo de la hipoteca?

En el momento de amortizar una cantidad importante, el titular del préstamo debe elegir si desea reducir el plazo del préstamo o la cuota mensual. La elección dependerá de los objetivos personales y de la situación financiera.

Poole señala que “amortizar plazo permite reducir el pago de intereses a largo plazo. Y, además, es si puedes seguir pagando la misma cuota”. Esta opción suele ser más ventajosa en términos de ahorro total. “Recomiendo que, con los tipos de interés aún elevados, amortizar plazo es más rentable si una persona puede permitírtelo. Pero si su situación económica es ajustada, amortizar cuota puede dar más tranquilidad”.

Así, quienes buscan una mejora en su liquidez mensual y necesitan aliviar la presión de su presupuesto, pueden optar por reducir la cuota. “Amortizar cuota permite reducir el pago mensual y es útil si necesitas aliviar tu presupuesto mensual”, añade Poole.

El panorama de las hipotecas en España en 2025

La situación del mercado hipotecario también influye en esta decisión. Según datos actualizados, el valor medio de las hipotecas en España en 2025 ronda los 143.000 euros, con un tipo de interés medio situado entre el 3% y el 3,5%.

Esto significa que una amortización puntual puede representar un ahorro importante, sobre todo si se aplica en los primeros años del préstamo.

En este contexto, amortizar una parte de la hipoteca puede marcar una diferencia notable, especialmente si se hace al inicio del préstamo, cuando la mayor parte de la cuota mensual se destina al pago de intereses.

Comprar vivienda en 2025: ¿esperar o lanzarse?

Otra cuestión clave relacionada con la hipoteca es si conviene o no comprar vivienda ahora. “En cuanto a retrasar la compra de vivienda habitual en 2025, depende del perfil del comprador y la zona, pero muchos expertos no recomiendan esperar demasiado”. La razón principal es que los precios continúan al alza en muchas regiones.

“Los precios siguen subiendo en 2025, especialmente en zonas urbanas y costeras, debido a la alta demanda y la escasa oferta. La tasa de construcción de vivienda nueva ha sido muy inferior a la de crecimiento de la demanda de nuevas viviendas, por lo que la insuficiencia de oferta no augura una bajada de los precios”, apunta la experta.

Además, aunque los tipos de interés se han estabilizado ligeramente, el acceso a la compra sigue siendo complicado: “Aunque los tipos de interés han empezado a estabilizarse, la entrada necesaria para comprar sigue siendo muy alta. Se necesitan unos 43.900 € de media solo para acceder a una hipoteca”.

Por tanto, quien ya cuente con ahorro y estabilidad laboral debería plantearse la compra de inmediato: “Si ya tienes el ahorro necesario y estabilidad laboral, comprar ahora puede ser más rentable que esperar. Pero si no tienes ahorros suficientes, es mejor seguir alquilando y ahorrar con disciplina”.

El desafío de acceder a una vivienda asequible

Las condiciones del mercado no son homogéneas. Mientras que “en 2025, se considera un alquiler o una compra barata en ciudades como Madrid o Barcelona, los 700-800 €/mes por un piso de 1 o 2 habitaciones. En zonas menos tensionadas, como Castilla-La Mancha o Extremadura, se pueden encontrar alquileres por 400-500 €/mes”.

También hay diferencias importantes en la compraventa. “Si hablamos de compras baratas, en grandes ciudades, una vivienda barata está por debajo de los 2.000 €/m². Aunque en provincias como Jaén, Ciudad Real o Zamora, se pueden encontrar viviendas por menos de 1.000 euros”, explica Poole.

La presión sobre el acceso a la vivienda también tiene que ver con la escasez de oferta y con las cargas fiscales: “Algunas soluciones macroeconómicas puede ser incentivar la oferta de vivienda de segunda mano rebajando su altísima fiscalidad. El coste fiscal en IRPF y plusvalía municipal para el vendedor de una vivienda en España, así como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales es altísimo en términos absolutos y comparados con los países de nuestro entorno. La causa más importante de esta desbordante fiscalidad se encuentra en que no se elimina de la ganancia gravable la inflación. Este hecho no tiene parangón en los países de nuestro entorno”.

Otras soluciones pasarían por incentivar el alquiler social y asequible con colaboración público-privada; rehabilitar viviendas vacías con ayudas fiscales; facilitar la división de viviendas antiguas de gran tamaño en viviendas más pequeñas; reducir la burocracia que retrasa la puesta en marcha de vivienda nueva; racionalizar el exceso y complejo sistema de licencias, autorizaciones; favorecer la inversión en I+D que permita sistemas de construcción más baratos y rápidos, como la construcción industrializada de vivienda; regular el alquiler turístico para liberar oferta residencial, y facilitar el acceso a hipotecas para jóvenes con avales públicos o ayudas directas

“La oferta de vivienda usada en España está congelada, salvo en algunos casos en los que por ser vivienda habitual del vendedor se beneficiara de una exención por reinversión en IRPF, pero en la reinversión se satisface por ITP hasta un 10% por lo que el coste fiscal de la operación sigue siendo elevado”, añade la profesora.

En paralelo, los nuevos desarrollos urbanísticos en Madrid, como Madrid Nuevo Norte, Valdebebas o Los Berrocales, buscan aliviar la situación, aunque “la construcción de estos nuevos barrios sí aumentará la oferta, los efectos se verán a medio-largo plazo”. En resumen, “el problema actual es de acceso inmediato a vivienda asequible, y la construcción tarda años en materializarse”.

En un contexto como el actual, donde el valor medio de las hipotecas en España sigue siendo elevado y los tipos de interés, aunque estables, continúan altos, planificar con criterio es, indudablemente, necesario.