Un arquitecto alerta de cuándo no es rentable comprar una casa 'a reformar': "Mucha gente no tiene en cuenta los costes invisibles"
Hay complicaciones que pueden suponer hasta un 25% más del presupuesto inicial de una reforma
Un arquitecto aclara si vale la pena comprar un terreno para construir una casa: "Hay doble revalorización"
Comprar una vivienda para reformar parece, a primera vista, una gran oportunidad para personalizar el espacio y ajustar el presupuesto. La idea de darle una nueva vida a un inmueble antiguo resulta atractiva tanto para quienes buscan su primera casa como para inversores.
Sin embargo, más allá de lo visible, existen elementos que pueden convertir esta opción en un reto económico. En muchas ocasiones, los propietarios solo contemplan los gastos más evidentes y pasan por alto aquellos que surgen durante la obra.
Estos factores, conocidos como costes ocultos o invisibles, influyen de manera decisiva en el presupuesto total y condicionan el éxito de cualquier proyecto de rehabilitación.
La oportunidad de reformar frente a comprar nuevo
Adquirir una vivienda ya construida en una zona consolidada puede resultar más interesante que apostar por una de nueva promoción. “El valor de un inmueble rehabilitado en un barrio consolidado tiende a mantenerse estable en el tiempo”, explica el Dr. José Luis Esteban Penelas, catedrático de Arquitectura en la Universidad Europea.
Ejemplos como Tribeca en Manhattan, donde la transformación de edificios industriales en viviendas de lujo redefinió por completo el entorno, muestran el potencial de estas operaciones.
Pero junto a la posibilidad de revalorización aparecen imprevistos que incrementan el gasto inicial, como licencias, permisos y adaptaciones normativas. Muchos compradores los descubren demasiado tarde, cuando ya no hay margen para ajustar el presupuesto.
Los factores ocultos en la rehabilitación
Uno de los puntos críticos en una reforma es el estado de la estructura del edificio. La necesidad de reforzar cimentaciones, revisar cubiertas o mejorar el aislamiento térmico y acústico puede suponer entre un 15% y un 25% adicional del presupuesto, según datos del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España. “El mayor peligro es subestimar la importancia de la estructura”, señala el Dr. Penelas.
Además, se deben considerar los cambios en instalaciones eléctricas y de fontanería. Un estudio del sector inmobiliario elaborado por Idealista en 2023 apuntaba que, de media, los gastos adicionales no previstos en una reforma pueden superar los 20.000 euros en viviendas de más de 40 años.
El impacto de la normativa y la eficiencia energética
Otro aspecto que suele pasar desapercibido es la necesidad de cumplir con las normativas locales y europeas en materia de sostenibilidad. Desde 2021, la Unión Europea exige que los edificios reformados reduzcan su consumo energético en al menos un 30%. Esto implica mejorar aislamientos, renovar sistemas de climatización y apostar por carpinterías de altas prestaciones.
“El cumplimiento de la normativa energética no es opcional, es obligatorio y condiciona cualquier proyecto”, recuerda. Invertir en eficiencia no solo incrementa el presupuesto inicial, también requiere contar con profesionales especializados que garanticen que la vivienda cumple con las exigencias legales.
El tiempo como variable económica
No se debe olvidar que el tiempo es también un coste. Las obras de rehabilitación suelen extenderse más de lo previsto, lo que puede generar gastos adicionales en alquileres temporales o demoras en la ocupación del inmueble.
Según datos de la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma, los retrasos medios superan los tres meses. “El tiempo perdido es también dinero perdido”, advierte el Dr. Esteban Penelas.
En este sentido, tener una planificación realista es esencial para no ver cómo el presupuesto se dispara. Los plazos, sumados a imprevistos técnicos, hacen que el desembolso final crezca mucho más de lo que se calculó inicialmente.
Inversión a medio y largo plazo
Pese a todo, reformar sigue siendo una opción rentable si se gestiona correctamente. La clave está en conocer a fondo el estado de la vivienda antes de adquirirla y en contar con un estudio técnico que permita anticipar las necesidades reales. “La inversión bien planificada no solo recupera su valor, sino que puede duplicarlo con el tiempo”, sostiene el Dr. Esteban Penelas.
Estudios recientes del Banco de España señalan que las viviendas rehabilitadas en zonas urbanas consolidadas se revalorizan entre un 12% y un 18% más rápido que las de obra nueva en la periferia. No obstante, ese margen de beneficio depende de calcular con precisión todos los factores ocultos que encierra cada proyecto.