Un arquitecto explica si es más rentable comprar una casa de obra nueva o una antigua y reformarla
Las mayores subidas de precios en 2025 se concentran en las capitales y grandes áreas metropolitanas
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El mercado inmobiliario español atraviesa uno de los momentos más complejos de la última década. Los precios continúan al alza, la oferta es cada vez más reducida en grandes ciudades y, al mismo tiempo, la demanda se mantiene sólida impulsada por la necesidad de vivienda y la inversión en ladrillo como refugio financiero.
En este escenario, muchos compradores se plantean una disyuntiva recurrente: optar por obra nueva o adquirir un inmueble antiguo y reformarlo.
El dilema no es nuevo, pero la tensión del mercado actual lo ha intensificado. La falta de suelo en las capitales, la lentitud en la concesión de licencias y el encarecimiento de materiales de construcción elevan los precios de la vivienda de nueva promoción.
Por otro lado, las viviendas antiguas suponen un desembolso inicial menor, aunque requieren reformas profundas que también implican tiempo y dinero.
La evolución de los precios de la vivienda en España
Según el último informe de la tasadora Tinsa, el precio medio de la vivienda nueva y usada en España subió un 4,9% interanual en el segundo trimestre de 2025.
Las mayores subidas se concentran en las capitales y grandes áreas metropolitanas, donde la demanda supera con creces a la oferta. En ciudades como Madrid o Barcelona, la obra nueva apenas representa un 10% de las transacciones, lo que muestra la dificultad para acceder a promociones disponibles.
En contraste, el Instituto Nacional de Estadística señala que la compraventa de viviendas de segunda mano sigue liderando el mercado, con más del 80% de las operaciones.
Esta diferencia se explica tanto por la escasez de proyectos de obra nueva como por el menor precio inicial de las viviendas antiguas, aunque después los costes de reforma tienden a equilibrar la balanza.
Rentabilidad y mantenimiento
José Luis Esteban Penelas, catedrático de Arquitectura en la Universidad Europea considera que no existe una respuesta universal. “Actualmente en España no existe una respuesta absolutamente taxativa”, explica. “Depende también de las zonas, y también de los barrios y de las opciones que queden de viviendas construidas o bien si hay suficiente suelo para ello”.
Incide en que ambas posibilidades son viables desde el punto de vista de la rentabilidad: “Se puede decir que cualquiera de las dos opciones es análoga en cuanto a la rentabilidad”.
No obstante, muestra una ligera inclinación hacia la vivienda nueva: “En todo caso recomendaría comprar vivienda nueva, teniendo en cuenta que el edificio hasta los primeros 25 años prácticamente su mantenimiento es muy bajo”.
Y concluye destacando una cuestión de largo plazo: “A partir de este periodo empieza a demandar labores importantes de mantenimiento, sustitución de instalaciones, reparaciones, etc.”.
La eficiencia energética como factor decisivo
Uno de los aspectos que más pesa a la hora de decidir entre obra nueva o vivienda usada es la eficiencia energética.
La mayoría de las promociones actuales se ajustan al Código Técnico de la Edificación, lo que garantiza un aislamiento térmico y acústico superior, sistemas de climatización modernos y, en muchos casos, integración de energías renovables. Esto no solo repercute en un menor gasto en suministros, sino que incrementa el valor de reventa del inmueble.
Las viviendas antiguas, en cambio, suelen estar en peores condiciones en este aspecto. Aunque las reformas permiten mejorar las instalaciones, el coste puede ser elevado, especialmente si se requiere una rehabilitación integral del edificio.
El Plan de Recuperación del Gobierno ha destinado fondos europeos a subvenciones para este tipo de proyectos, lo que puede suavizar el esfuerzo económico de los propietarios que decidan reformar.
Localización y disponibilidad
Otro punto clave es la ubicación. La obra nueva suele concentrarse en áreas de expansión urbana, lo que ofrece viviendas modernas pero en barrios en construcción, con servicios aún limitados.
Por su parte, la vivienda antigua se encuentra generalmente en zonas consolidadas, con buena conexión de transporte, colegios y comercios, algo que muchos compradores valoran.
En ciudades con suelo limitado, como Madrid, Bilbao o Barcelona, la disponibilidad de promociones es reducida, lo que obliga a los compradores a mirar hacia la segunda mano. En cambio, en capitales de menor tamaño o en municipios periféricos la obra nueva tiene más presencia, con precios más competitivos.
La decisión final
Los datos reflejan que la mayoría de las operaciones siguen orientándose hacia la vivienda usada, pero los expertos resaltan que las ventajas de la obra nueva en mantenimiento, eficiencia energética y calidad constructiva resultan determinantes.
El comprador deberá analizar no solo el desembolso inicial, sino también el coste de las reformas, el valor futuro del inmueble y la calidad de vida que busca en su nuevo hogar.
