Una experta en alquileres advierte: “El propietario no puede retener una fianza de forma automática, solo se puede en casos concretos"

Irse de alquiler no es solo empezar a vivir en un nuevo piso, hacer la mudanza y pagar la cuota mensual de rigor. Hay una cuestión que sigue generando errores al gestionarla: la fianza.

Aunque forma parte de cualquier contrato de arrendamiento, su gestión continúa, en muchos casos, causando polémica. De hecho, puede abrir la puerta a sanciones económicas, problemas fiscales y conflictos entre las partes.

“Su función es clara, sirve como garantía ante posibles incumplimientos del contrato por parte del inquilino”, afirma Daniela Salinas, responsable del departamento jurídico de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). Una idea que, sin embargo, no siempre se aplica correctamente en la práctica.

Porque, como señala la experta, uno de los fallos más extendidos es interpretar la fianza como un pago más dentro del contrato. “No es un anticipo de renta ni puede utilizarse libremente durante el contrato”, comenta, desmontando una de las creencias más habituales entre propietarios.

La fianza no es un ingreso, es una garantía

La fianza no puede utilizarse durante la vigencia del contrato ni compensar mensualidades. Su función, está delimitada: cubrir posibles daños en la vivienda, impagos o incumplimientos contractuales una vez finalizado el arrendamiento.

De hecho, el problema no suele estar solo en su uso, sino en su interpretación. “No puede destinarse a cubrir mejoras o reformas que no sean imputables al arrendatario, ni del desgaste derivado del uso normal de la vivienda”, explica, subrayando que su finalidad es estrictamente compensatoria.

También lo es el plazo de devolución, otro punto que genera fricciones. “El plazo para su devolución es de un mes desde la entrega de las llaves sin que se devenguen intereses”, recuerda. A partir de ahí, matiza, “comenzará a aplicarse el interés legal correspondiente”, lo que convierte el retraso en un problema añadido para el propietario.

Retener la fianza no es automático, siempre hay que justificarlo

En este contexto, uno de los mayores focos de conflicto es la retención de la fianza al finalizar el contrato. La ley permite hacerlo, pero bajo condiciones muy concretas.

“No es un importe que el propietario pueda retener de forma automática”, insiste Salinas, que recalca que solo puede utilizarse “en casos muy concretos y siempre debidamente justificados”. Entre ellos, daños en la vivienda que superen el desgaste normal, impagos o incumplimientos contractuales.

Pero la clave está en la prueba. “No basta con retener la fianza, debe acreditarse el motivo. De lo contrario, el inquilino puede reclamar su devolución”, advierte. Y esa acreditación no es menor: requiere facturas, presupuestos o comparativas del estado del inmueble.

Fianza y garantías adicionales

A esta problemática se suma otra confusión frecuente: la diferencia entre fianza y garantías adicionales. “La diferencia es clara, aunque en la práctica muchas veces se confunden”, explica la experta.

Y es que, por un lado, la fianza es obligatoria y está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. “No solo es obligatoria su entrega, sino también su depósito por parte del propietario en el organismo autonómico correspondiente”, señala.

Por otro lado, las garantías adicionales son opcionales. “Su finalidad es reforzar la cobertura frente a posibles riesgos como impagos o daños”, comenta, aunque con límites claros en vivienda habitual. Además, introduce un matiz relevante: “Estas cantidades no se depositan en la Administración, sino que las conserva el propietario”.

El gran error de no depositar la fianza

Si hay un punto especialmente crítico, es el depósito de la fianza. En muchas comunidades autónomas, esta obligación recae directamente en el propietario, y su incumplimiento puede tener consecuencias importantes.

“No hacerlo implica un incumplimiento directo de una obligación legal que recae exclusivamente en el propietario”, advierte Salinas. Y no se trata de una cuestión menor: “Su incumplimiento puede acarrear sanciones económicas de hasta un 75% del importe de la fianza, recargos e intereses”.

Pero más allá del impacto económico, hay otro factor clave. “No hacerlo debilita la posición del propietario ante cualquier conflicto”, argumenta, especialmente si surge una disputa con el inquilino.

Hacienda y las sanciones

También, existe cierta confusión sobre el papel de Hacienda. La experta introduce aquí una distinción importante. “Hacienda puede sancionar al propietario únicamente en el ámbito fiscal”, es decir, cuando hay irregularidades en la declaración del alquiler.

Sin embargo, matiza que “no depositar la fianza no es una infracción fiscal, sino administrativa”, por lo que la competencia recae en la comunidad autónoma correspondiente.

En cuanto a las sanciones, tampoco son automáticas. “La penalización no se calcula como un porcentaje fijo”, explica. Depende de factores como el momento en que se regulariza la situación. “Si el depósito se realiza fuera de plazo sin requerimiento previo, el recargo asciende al 25% del importe de la fianza, más intereses”, detalla, añadiendo que pueden existir sanciones adicionales según la gravedad.

Impacto en la declaración de la renta

Aunque no sea una infracción fiscal directa, la falta de depósito sí puede tener consecuencias indirectas en la relación con la Administración.

“El depósito de la fianza es un indicio claro de que el alquiler está correctamente formalizado”, explica Salinas. Por eso, su ausencia puede generar dudas en una revisión.

“Esto no impide aplicar reducciones fiscales, pero sí puede generar incoherencias en lo declarado”, matiza. Además, añade que suele ir ligado a una gestión menos rigurosa. “Esto incrementa el riesgo de errores u omisiones en la declaración de los ingresos”, advierte.

El inquilino, el gran perjudicado silencioso

Aunque la obligación es del propietario, el inquilino también puede verse afectado. “La principal consecuencia es que queda en una posición de mayor vulnerabilidad”, señala la experta.

Sin el depósito, desaparece una referencia externa que actúa como garantía. “La recuperación del importe puede resultar más compleja”, explica, obligando en muchos casos a recurrir a vías legales.

Además, puede haber implicaciones administrativas. “Puede dificultar justificar el alquiler o acceder a determinadas ayudas”, añade.

Qué pasa si no se devuelve la fianza

Otro escenario habitual es el retraso o la negativa a devolver la fianza. En estos casos, el inquilino tiene herramientas para reclamar.

“Lo habitual es iniciar una reclamación por vía extrajudicial, mediante un burofax”, explica Salinas. Si no hay respuesta, el siguiente paso es judicial. “Puede acudir a un juicio verbal para reclamar la devolución”, añade.

En ese contexto, el propietario vuelve a estar obligado a justificar su decisión. “Tendrá que acreditar de forma clara cualquier motivo para la retención”, insiste.

Regularizar a tiempo para evitar problemas mayores

Ante cualquier irregularidad, la recomendación es actuar cuanto antes. “Lo primero es regularizar el depósito en el organismo autonómico correspondiente, aunque haya pasado el plazo”, explica la experta.

Este proceso suele implicar recargos, pero evita problemas mayores. “La mayoría de las comunidades permiten hacerlo de forma extemporánea”, señala.

Además, recomienda revisar toda la documentación. “Es recomendable revisar el contrato y asegurarse de que está correctamente formalizado”, apunta.