Nueva ley de vivienda: las 15 críticas de los expertos del Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria
Los expertos del Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria analizan la ley de vivienda
El temor a que los precios suban por la escasez de demanda centra las críticas
Ley de vivienda:¿subirán los precios del alquiler?
El miércoles ocho de marzo de 2023 se constituyó el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (formando parte del Centro para el Bien Común Global), cuyos integrantes son Pedro Schwartz, Francisco Cabrillo, Jaime García-Legaz, Gregorio Izquierdo y José María Rotellar, director de dicho observatorio. Posteriormente, se han incorporado también al mismo Fernando Merry del Val y Pedro Cortiñas. El observatorio se reunirá cada tres meses y analizará la evolución de la economía y podrá emitir recomendaciones sobre las medidas a adoptar necesarias para la buena marcha de la economía. Uno de sus primeros trabajos ha sido analizar desde su punto de vista la nueva ley de vivienda del Gobierno de Pedro Sánchez recientemente aprobada en Consejo de Ministros.
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No todos los expertos están de acuerdo en los efectos de una ley de vivienda que tiene un importante número de cambios aunque su aplicación quede en manos de las CCAA. El Gobierno y la oposición, tampoco se ponen de acuerdo en su efectividad. Mientras Pedro Sánchez ha centrado el foco en la vivienda con los pisos de la Sareb y la apuesta por más vivienda pública, Feijóo propone otras medidas y considera que tras estas propuestas hay más propaganda y humo que realidad. Veamos las alertas y críticas sobre la ley de los expertos del Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria:
- Esta Ley de Vivienda intervendrá completamente el mercado del alquiler, sin solucionar ninguno de sus problemas, agravándolos e introduciendo nuevos impedimentos que distorsionarán la economía.
- Hace ya algún tiempo, se limitó el precio del alquiler en lo que se llamó zonas tensionadas. Esa introducción de precios máximos no tiene ningún sentido y es una decisión económica irracional, que sólo conduce a distorsionar el libre juego de la economía y, con ello, la generación de actividad económica y de empleo, porque dichas distorsiones lo que producen es una disminución de las transacciones, con el efecto negativo que se extiende por todo el tejido productivo.
- Esa limitación se acentúa ahora al prohibir que el precio de los alquileres se indexe a la inflación o se forme en libre equilibrio del mercado, e impone un tope del 2% en 2023, que será del 3% en 2024, para actualizarlo desde 2025 con un nuevo índice alejado de la inflación y que será el Gobierno el que lo diseñe, a su arbitrio.
- Ese tope se aplicará a todos, tanto grandes tenedores -rebajando, además, a la mitad, el número de inmuebles que se posea para ser considerado gran tenedor- como a lugares donde no se encuentre tensionado el mercado.
- Es decir, limita de manera completa la posibilidad de que un inversor obtenga una rentabilidad que busca, expulsándolo hacia una inversión alternativa o una pérdida de rentabilidad, en el caso de los fondos de inversión, que afectará a todos los inversores de dichos fondos, muchos de ellos, pequeños inversores. Adicionalmente, los pequeños propietarios -muchos de ellos, pensionistas-, que han invertido su capital para poder contar con una renta recurrente con la que completar sus ingresos mensuales en su jubilación, verán cómo pierden poder adquisitivo debido a esta intervención del Gobierno.
- En esta ley, el Gobierno aumenta, de manera indirecta y artificial, las zonas tensionadas, pues rebaja el umbral para ser incluidos en ellas a un diferencial de tres puntos sobre el aumento de IPC de los últimos cinco años, donde las regiones podrán imponer mayores restricciones. Igualmente, se dificulta el proceso de desahucios, lo que introduce un mayor riesgo para los arrendadores, elemento, además, que puede incentivar el incremento de impagos, además de que los arrendadores procurarán alquilar sus viviendas sólo a las rentas medias y altas, para minimizar el riesgo de impago, con lo que los efectos que conseguirá la ley serán contrarios a los pretendidos, en una suerte de antipolítica social.
- Todo ello, junto con el traslado a los propietarios de los gastos de agencia, contribuirá a disminuir la rentabilidad obtenida, de manera que la oferta se resentirá a la baja, con el problema que genera para los arrendadores en cuanto a pérdida de rentas y para los arrendatarios, que no podrán conseguir el alquiler que desean, ante la escasez de oferta.
- Adicionalmente, se echa en falta en la ley que no se luche contra el fenómeno de la okupación y, al no abordar este tema, realmente no lo desincentiva, pues la creciente agresión de los okupas sobre la propiedad privada requiere regularlo y endurecer la lucha contra esta apropiación de lo ajeno.
- Todo ello, genera inseguridad jurídica, reducirá la oferta y, con ello, terminarán por aumentar los precios, que no se arregla con el intervencionismo que supone movilizar pisos de la SAREB para alquiler social, que no dispone, además, de pisos en las zonas donde hay problema de demanda, además de que no es la primera vez que se anuncian movilizaciones pisos de la SAREB sin éxito en la ejecución.
- Con esta ley, por tanto, muchas personas que desearían vivir alquiladas no podrán hacerlo, y tendrán que buscar otras opciones, como la compra, que les puede dificultar sus planes de vida si no disponen de una capacidad de endeudamiento para poder comprar una vivienda, o buscar en otras zonas con precios más bajos en las que el precio de mercado esté por debajo del máximo, donde puede que se produzca un incremento de precios hacia ese máximo, porque si se genera escasez en unas zonas, la demanda se incrementará en las de precio más bajo, provocando un incremento del precio.
- En definitiva, es una ley que no soluciona los problemas, sino que tiene tintes más políticos que técnicos, constituyendo una vuelta atrás, a la Ley de Arrendamientos Urbanos originaria del franquismo, que congeló los precios de los alquileres y empobreció dicho mercado, dejando un parque de viviendas en alquiler sumamente escaso, con los perjuicios económicos que se generaron derivado de ello.
- Además, se acompaña, al igual que sucedió en los años sesenta del S.XX, momento en el que se aprobó la Ley de Arrendamientos Urbanos, de vivienda social, que tensará el gasto público sin resolver el problema, generando, adicionalmente, más déficit y deuda, que incrementarán los ya existentes.
- En lugar de eso, sería mucho más conveniente diseñar un marco regulatorio adecuado que permitiera al sector privado poner más viviendas en el mercado, en vez de una normativa que genera claros incentivos a la reducción de la oferta privada, pero en ningún momento se plantea el legislador aplicar medidas para conseguir un mercado más eficiente.
- Esta ley no hace ningún bien ni al conjunto de la economía ni a los supuestamente beneficiados, porque en el medio y largo plazo terminarán siendo perjudicados. Tratar de corregir los deseos de demandantes y oferentes -es decir, los deseos del mercado, pues es lo que conforman ambos agentes económicos- es absurdo, no alcanza los objetivos que dice perseguir y, además, genera otros efectos completamente contrarios y negativos para la propia economía. Es una ley económicamente contraproducente.
- En lugar de profundizar en este intervencionismo contraproducente, el Gobierno debería impulsar un marco en el que el mercado de alquiler pudiese ser más eficiente, que haga posible que la iniciativa privada incremente la oferta de viviendas en el mercado, junto con una protección clara de la propiedad privada, de manera que así se generaría mayor seguridad jurídica, mayor oferta de vivienda, más competencia, más eficiencia y menores precios.