El traspaso de una hipoteca a otra persona no solo es posible, sino que resulta muy frecuente. El ejemplo clásico es la compraventa de una vivienda de segunda mano, movimiento que muchas veces se lleva a cabo mediante esta operación. Su nombre técnico es subrogación de hipoteca, y se lleva a cabo cuando la hipoteca sigue vigente y queremos que otra persona pase a ser titular de ella y a asumir su pago. ¿Qué es y como funciona el traspaso de hipoteca o subrogación hipotecaria?
La subrogación o traspaso de hipoteca a otra persona se produce en aquellas situaciones en las que queremos traspasar la propiedad de nuestra vivienda y aún no hemos terminado de pagar la hipoteca. Es posible, así, que comprador y vendedor se pongan de acuerdo para que el primero pase a ser titular de la hipoteca, cambiando los titulares del préstamo. También existe otro tipo de subrogación que se da al cambiar la hipoteca de un banco a otro, pero es menos habitual, tal y como asegura Evo Banco.
En caso de subrogación en una operación de compraventa de vivienda, se traspasa la titularidad y también la deuda pendiente, que pasa del vendedor al comprador del inmueble. Eso sí, la entidad podrá examinar el caso y aprobar o rechazar al nuevo titular, tras estudiar su perfil de riesgo.
Además, esta operación implica una serie de gastos, aunque menores que los asociados a la cancelación de la hipoteca (del lado del vendedor) y la solicitud de una nueva (por parte del comprador). Las comisiones por subrogación que incluyen muchos contratos hipotecarios suelen asumirlas los vendedores, así como lo gastos derivados del estudio del perfil de riesgo del comprador. En cuanto a los gastos de notaría, gestoría y registro, en principio los asumiría el banco.
Optar por una subrogación hipotecaria implica varias ventajas. Entre ellas, que "el vendedor puede cambiar de residencia y se ahorra los gastos de cancelación de la hipoteca”, asegura la entidad. La parte compradora se ahorra también la comisión de apertura asociada a una nueva hipoteca, así como los gastos de tasación de la vivienda, que no son necesarios en este caso porque la vivienda ya fue tasada en su día. En caso, tampoco hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), a no ser que se quiera llevar a cabo también una novación para ampliar capital.
Si te planteas comprar una vivienda de segunda mano y hacerte cargo del resto de la hipoteca del vendedor, debes informarte de las condiciones de este contrato, y el vendedor debería facilitarte todos lo datos necesarios: tipo de interés, cuánto capital queda por amortizar, plazo, posibles gastos... También el banco deberá facilitar al nuevo titular toda la información contractual que precise, una vez que haya dado su visto bueno a la operación. De hecho, existe el llamado documento de subrogación, en el que se reflejan todos los datos relevantes de la operación, incluido el importe de la deuda a fecha de la escritura de compraventa y de la subrogación.
Una subrogación hipotecaria también puede tener sus desventajas, como tener que asumir las condiciones del contrato firmado por el anterior propietario sin margen de negociación (según el caso, esto puede jugar a favor del comprador). Lo más importante es que toda la información esté sobre la mesa y que la decisión se adopte valorando todas sus consecuencias.