Mi hijo va a pedir su primera hipoteca: claves a tener en cuenta y cómo ayudarle

Comprar una primera vivienda es uno de los grandes pasos de la vida adulta. Y también uno de los más difíciles, especialmente para los jóvenes que se enfrentan a unos precios desorbitados, salarios que no siempre acompañan y bancos que exigen ahorros antes de conceder una hipoteca. Por eso los padres muchas veces nos convertimos en una pieza clave para que los hijos puedan dar el salto a la casa en propiedad.

Pero ayudar no consiste únicamente en prestar dinero para la entrada. Conviene saber cuánto hay que ahorrar, qué gastos implica la compra, qué ayudas existen, cómo tributa una donación de padres a hijos y qué riesgos se asumen al avalar una hipoteca. La buena noticia es que, con planificación, existen distintas fórmulas para facilitar la compra sin poner en riesgo la economía familiar. Veamos cómo funciona el proceso desde cero.

Cuánto dinero necesita de verdad

Una de las primeras sorpresas para quien compra una vivienda por primera vez es que el banco no suele financiar el precio completo del inmueble. Lo habitual es que conceda una hipoteca de hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compraventa, tomando normalmente como referencia el menor de los dos. La operación concreta dependerá de la solvencia del comprador, sus ingresos y las condiciones de la entidad.

Esto significa que, para comprar una vivienda de 200.000 euros, el joven debería disponer, como punto de partida, de 40.000 euros para cubrir el 20% que normalmente no financia el banco. Pero a esa cantidad hay que añadir los impuestos y los gastos de compraventa que correspondan según la comunidad autónoma y el tipo de operación.

A modo de referencia, si se trata de una vivienda usada en la Comunidad de Madrid y se aplica el tipo general del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) -del 6%-, el impuesto ascendería a 12.000 euros. Por tanto, el comprador necesitaría al menos 52.000 euros entre entrada e ITP, antes de sumar otros posibles gastos y sin contar con bonificaciones. Si se trata de vivienda nueva, la fiscalidad cambia. En general, se paga un 10% de IVA y, además, el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que corresponda en cada comunidad.

¿Qué gastos corresponden al banco y cuáles al comprador?

Se suele afirmar que los papeles y el notario representan un 10% del precio de la vivienda, pero ese porcentaje no es una regla fija. Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, los gastos de formalización de la hipoteca se distribuyen, con carácter general, de esta manera: el banco asume los gastos de notaría de la escritura del préstamo hipotecario, el registro de la hipoteca, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de esa escritura. El comprador paga la tasación del inmueble y las copias notariales que solicite.

Ahora bien, estos son los gastos asociados al préstamo, no los de la compraventa. El comprador sigue teniendo que pagar los impuestos de adquisición y los gastos que legalmente le correspondan por la escritura de compraventa. Por eso antes de firmar conviene pedir una estimación desglosada de todos los gastos y comprobar qué conceptos están incluidos en la oferta bancaria.

Cuánto puede pagar al mes sin ahogarse

Conseguir la hipoteca no debería se el único objetivo. También es importante poder pagarla sin que la economía personal quede al límite. Los bancos suelen estudiar la relación entre las cuotas de todas las deudas y los ingresos netos mensuales del solicitante. Se suele recomendar que el conjunto de las deudas no supere aproximadamente el 30-35% de los ingresos nietos. Si el joven cobra 2.000 euros netos al mes, una cuota hipotecaria de 600 a 700 podría encajar en ese rango orientativo, siempre que no tenga otros préstamos importantes. Es decir, si también paga el préstamo de un coche, el margen disponible será menor.

También hay que contar con los gastos que llegan después de comprar. La comunidad de propietarios, el seguro, el IBI, los suministros, las reparaciones y el mantenimiento pueden elevar considerablemente el coste mensual de la vivienda. Por eso, antes de comprar es aconsejable que nuestro hijo conserve un fondo de emergencia. Utilizar todos sus ahorros para pagar la entrada puede dejarle en una situación vulnerable ante cualquier imprevisto.

¿Cómo podemos ayudar a nuestro hijo con la entrada?

Esta es una de las cuestiones más habituales en las familias. Si los padres disponen de ahorros, pueden facilitar a su hijo el dinero que necesita para completar la entrada. Pero la forma de hacerlo importa, porque una transferencia bancaria no está automáticamente exenta de impuestos. Existen varias alternativas

Qué ayudas hay para comprar la primera vivienda

Las ayudas públicas pueden marcar una diferencia, sobre todo cuando el principal obstáculo es reunir el dinero de la entrada. No obstante, no existe una ayuda universal que garantice a todos los jóvenes el acceso a una hipoteca. Una de las opciones que conviene estudiar son los avales públicos para la compra de primera vivienda. Estos programas buscan facilitar que personas que tienen ingresos suficientes para pagar una hipoteca, pero no han acumulado los ahorros necesarios, puedan obtener una financiación superior a la habitual.

En España se ha desarrollado una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para determinados jóvenes y familias con menores a cargo. Su aplicación depende de los requisitos de edad o situación familiar, ingresos, patrimonio, precio máximo de la vivienda, residencia y demás condiciones del programa. Conviene apuntar que estos avales no son una subvención en efectivo. Respaldan una parte de la financiación ante el banco, pero el comprador sigue teniendo que devolver la hipoteca y asumir los impuestos y gastos que no estén cubiertos.

También es aconsejable consultar las medidas autonómicas y municipales. Algunas comunidades han establecido programas de avales, financiación complementaria o ventajas fiscales para jóvenes compradores. Los requisitos, los límites de precio y la disponibilidad pueden variar y cambiar con el tiempo.

¿Conviene que los padres avalemos la hipoteca?

Cuando los ingresos del hijo no son suficientes para obtener el préstamo algunos bancos plantean a los padres que actúen como avalistas. Esto puede facilitar la concesión, pero es una decisión que requiere mucha cautela. Un aval no es una simple formalidad. Si el hijo deja de pagar el banco puede reclamar al avalista las cantidades que correspondan. El alcance de esa responsabilidad depende de lo que se firme.

Antes de aceptar, los padres deberían conocer si el aval tiene un límite económico, cuánto tiempo estará vigente, qué condiciones permiten reclamarles el pago y cómo puede cancelarse. También deben valorar si podrían asumir esa obligación sin comprometer su jubilación, sus ahorros o sus propios gastos.

Qué revisar antes de firmar

Una vez elegida la vivienda, comienza una fase en la que cada detalle tiene su importancia. Lo ideal sería comparar las ofertas de varios bancos y no fijarse únicamente en el interés anunciado. Conviene revisar si la hipoteca es fija, variable o mixta; el coste total del préstamo; las comisiones que correspondan; los productos vinculados o combinados; las condiciones para obtener bonificaciones; y qué sucede si se amortiza anticipadamente. También es importante entender el efecto de una subida de tipos en las hipotecas variables y calcular si la cuota seguiría siendo asumible en un escenario menos favorable.

En la compraventa, el comprador debe revisar la situación registral del inmueble, las cargas que pudiera tener, la información sobre la comunidad de propietarios y los gastos pendientes que puedan afectarle. Si se trata de una vivienda nueva, también debe comprobar la documentación de la promoción y las garantías aplicables.

Un último consejo: la vivienda debe encajar en las posibilidades reales del hijo, no en la cantidad máxima que el banco esté dispuesto a prestarle. Comprar algo más pequeño, esperar un tiempo para ahorrar o elegir otra zona puede ser una decisión mucho más sensata que asumir una deuda excesiva.