Comisiones por amortización anticipada de la hipoteca: cuándo te pueden penalizar por pagar de más
Adelantar el pago de una hipoteca puede suponer un importante desembolso dependiendo de las cláusulas del contrato y de la fecha del préstamo
¿Cómo puedo cancelar una hipoteca antes de tiempo?
Pagar la hipoteca antes de tiempo, ya sea de forma parcial o total, es un objetivo financiero para muchos propietarios. Sin embargo, esta decisión puede acarrear una penalización conocida como comisión o compensación por amortización anticipada. Conocer qué dice la ley y cuáles son los límites es crucial para evitar sorpresas.
Un cambio de reglas a partir del 16 de junio de 2019
La amortización anticipada permite al titular de un préstamo o hipoteca reducir o cancelar la deuda antes del plazo pactado. Aunque intuitivamente parece una buena idea, las entidades financieras pueden cobrar una compensación por hacerlo: una comisión cuya cuantía y condiciones están reguladas y han cambiado en los últimos años.
La principal norma reguladora de estas comisiones es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI). Esta ley se aplica a los préstamos hipotecarios firmados a partir del 16 de junio de 2019 (o aquellos que hayan sido novados o subrogados desde esa fecha).
La LCCI establece un principio fundamental: el banco solo puede cobrar una comisión si la amortización anticipada le supone una pérdida financiera. En ningún caso, el importe de la comisión puede superar esta pérdida real ni los límites máximos fijados por la ley.
Los límites varían significativamente si el préstamo es a tipo fijo o a tipo variable.
- Hipotecas a Tipo de Interés Variable: En los préstamos a tipo variable, el banco solo puede aplicar una de estas dos opciones, que debe estar pactada en el contrato:
- Opción A (3 años): La compensación máxima es del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente, aplicable solo durante los tres primeros años de vigencia del contrato.
- Opción B (5 años): La compensación máxima es del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, aplicable solo durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.
- Transcurrido el plazo elegido (3 o 5 años), la comisión es del 0%.
- Hipotecas a Tipo de Interés Fijo: En los préstamos a tipo fijo, los límites son diferentes y se basan en la duración del contrato:
- Primeros 10 años: La compensación máxima es del 2% del capital reembolsado anticipadamente.
- Después de los 10 años: La compensación máxima es del 1,5% del capital ¿Cuándo son legales las comisiones y cuándo pueden considerarse abusivas?
¿Cuáles son los requisitos de legalidad para el cobro de estas comisiones?
Para que una comisión por amortización anticipada sea legal, deben cumplirse tres condiciones fundamentales:
- Debe estar prevista expresamente en el contrato. Si no aparece en la escritura hipotecaria, el banco no puede cobrarla.
- Debe respetar los límites máximos establecidos por la ley. No puede superar los porcentajes fijados según el tipo de interés y el momento de la amortización.
- Debe responder a una pérdida financiera real para la entidad. El banco debe justificar que la cancelación anticipada le genera una pérdida económica, calculada según la diferencia entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo.
El Banco de España, a través de su portal de Cliente Bancario, ofrece información clara y actualizada sobre las comisiones por amortización anticipada. Según sus guías y respuestas oficiales si el cliente no está de acuerdo con la comisión cobrada, puede reclamar primero ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad y, si no queda satisfecho, ante el Banco de España.
Hay que tener en cuenta que el Banco de España no puede anular cláusulas, pero sí emitir informes que pueden servir de base para reclamaciones judiciales. Además, organismo de control bancario considera que las comisiones por amortización anticipada deben aplicarse solo si están previstas en el contrato, respetan los límites legales y se produce una pérdida financiera para la entidad. En caso contrario, pueden considerarse abusivas.
Comisiones abusivas y criterios de nulidad
En el caso de no respetarse estos requisitos, las cláusulas pueden ser declaradas nulas y el consumidor tiene derecho a reclamar la devolución de las cantidades pagadas indebidamente. El Tribunal Supremo ha reiterado que la abusividad debe analizarse caso por caso, valorando la transparencia, la proporcionalidad y la información facilitada al cliente.
Si un consumidor considera que la comisión cobrada por amortización anticipada es abusiva o no se ajusta a la ley, puede reclamar siguiendo estos pasos:
- Reclamar ante el Servicio de Atención al Cliente del banco. La entidad tiene un mes para responder.
- Si no hay respuesta o no es satisfactoria, el cliente puede presentar una reclamación ante el Banco de España, que emitirá un informe no vinculante pero que puede servir de base para una reclamación judicial.
Si persiste el desacuerdo, el consumidor puede acudir a los tribunales, donde los jueces valorarán la transparencia, la proporcionalidad y la legalidad de la comisión.
