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La búsqueda de una vivienda que se ajuste a los salarios no es tarea sencilla para una gran parte de la población, por eso cada vez es más frecuente que los padres quieran echar una mano en la medida de lo posible. A veces esto pasa por acoger a sus hijos en su casa, otras por prestarles algo de dinero, pero también hay casos en los que optan por ceder una vivienda de forma gratuita, evitando que sus hijos tengan que enfrentarse al mercado inmobiliario o esperar a su fallecimiento para poder disfrutar de una vivienda.
Esto es diferente de una donación o una venta, principalmente porque en la cesión, el propietario sigue siendo el mismo, el cedente. No se transfiere su propiedad, solo se cede el uso y disfrute de la casa.
Al ceder la vivienda gratuita a un hijo, hay dos figuras distintas que se pueden aplicar, aunque con grandes similitudes, que son el comodato y el precario.
El comodato está regulado en los artículos 1740 y siguientes del Código Civil y es un contrato de préstamo en el que se cede la vivienda por un tiempo determinado o con una finalidad concreta. Por ejemplo, durante el tiempo que duran los estudios del hijo o se cede para que sea la vivienda familiar, finalizado este, se compromete a que la vivienda será devuelta.
En este tipo de acuerdo, esto tiene que quedar especificado en el contrato que se establece entre ellos y los padres no podrán exigir la devolución de la vivienda hasta que no se cumpla lo establecido y pase los plazos señalados.
Se entiende por precario los casos en los que la cesión se produce sin condiciones, una cesión gratuita y sin contrato, que permite que el hijo disfrute de la vivienda sin que se haya marcado un motivo o un tiempo limitado. En este caso, si los padres quieren recuperar la vivienda y el hijo se niega, tendrán que optar por acudir a la justicia, sería un juicio de desahucio por precario.
En cualquier caso, y aunque se trate de un acuerdo amistoso (o familiar) entre ambas partes, lo mejor es que exista un contrato que pueda demostrar dicho acuerdo, sobre todo de cara a la Administración. El contrato sería similar al de un alquiler normal y tendría que incluir el carácter gratuito de la cesión, pero también otros aspectos como quién se hace cargo de los costes de suministros, reparaciones, comunidad…
Este documento deberá ser firmado por todas las partes implicadas y, si bien es obligatorio en el caso de tratarse de un acuerdo comodato, también es muy recomendable si se emplea el otro sistema, porque deja así constancia de que no se trata de un alquiler normal y que, por tanto, no hay ganancia para los propietarios.
Si puede demostrarse el carácter gratuito de la cesión, el propietario no tendrá que declarar en su IRPF la obtención de rendimientos del capital inmobiliario, aunque sí tendrá que imputarse rentas inmobiliarias por el porcentaje correspondiente al valor catastral del inmueble.