¿Cuántas viviendas de alquiler público necesita España para igualarse a Europa?

España sigue avanzando a un menor ritmo que en otros países europeos en oferta de vivienda en alquiler, según un informe realizado por Atlas Real Estate Analytics, que ha calculado que el país necesita aumentar en casi 2 millones de viviendas su oferta de alquiler para igualarse a Europa. El Gobierno ha intentado con medidas como el bono de alquiler joven paliar una situación insostenible, aunque como siempre en estos casos, los requisitos se han convertido en un quebradero de cabeza para optar a ellos.

Con una ley de vivienda aún estancada, y con trasteros a precios de casas, la solución vuelve a ser un parque viviendas público. La vicepresidenta primera del Gobierno y responsable de Asuntos Económicos, Nadia Calviño, ha admitido esta semana que persisten puntos de bloqueo en la Ley de Vivienda, que durante toda la legislatura ha enfrentado al PSOE y Unidas Podemos por la cuestión del control de los alquileres. No obstante, Calviño se ha mostrado convencida de que habrá un acuerdo "pronto" con los "distintos grupos parlamentarios" para sacar adelante la norma. 

La vicepresidenta primera ha asegurado que "la política de vivienda ha sido una de las prioridades desde que llegamos al Gobierno en 2018" y que el Ejecutivo ya ha puesto en marcha "muchas" medidas. No sólo iniciativas de carácter legislativo, sino también "importantes inversiones en todo el territorio para impulsar la construcción, la renovación de vivienda y sobre todo recuperar un parque de vivienda social que se vio desmantelado durante los Gobiernos anteriores".

"En este sentido, estamos utilizando todos los instrumentos y también aprovechando los fondos europeos Next Generation para impulsar este acceso a la vivienda en condiciones adecuadas, sobre todo pensando en los jóvenes", afirma Calviño.

Paradójicamente, las casas vacías de los bancos están provocando un problema más: la okupación, que también afecta a los pequeños propietarios que alquilan y que ha provocado una contracción de la oferta.

Los datos hablan por sí solos. Hace falta la construcción o la puesta en alquiler de 1,83 millones de viviendas adicionales, principalmente en regiones como Andalucía (447.139), Comunidad Valenciana (252.683) o Galicia (180.566), mientras que otras comunidades como Madrid (97.745) o Barcelona (94.952) se encuentran en posiciones intermedias.

El mercado build to rent (BtR), que lo conforman las casas que se construyen específicamente para alquilarse, pretende dar respuesta a esas necesidades, si bien los proyectos actualmente en marcha solo alcanzan las 97.787 viviendas en todo el país.

Esta cifra ha crecido un 15% en el último año, gracias al interés inversor por este tipo de proyectos, al impulso que le están dando las grandes promotoras y, principalmente, a la contribución pública --especialmente el Plan Nacional de Vivienda Asequible--, que impulsa 58.711 de esas viviendas, con el sector privado concentrando las otras 39.076 unidades.

Por el lado privado, el incremento se limita al 9% debido al contexto macroeconómico general adverso y a un aumento de la mortalidad de los proyectos en la recta final del año, a causa del endurecimiento de la financiación por el alza de los tipos de interés.

Desde 2020, en el mercado BtR se han transaccionado más de 6.500 viviendas por un valor total superior a los 750 millones de euros. El informe concluye que el impulso a la vivienda en alquiler, especialmente al segmento asequible, es necesario en España, ya que solo el 8,5% de los hogares habita en vivienda alquilada por debajo del precio de mercado, una cifra inferior a la media de la Unión Europea (9,8%).

Al mismo tiempo, la escasa oferta actual en el mercado cuenta con un precio mediano de 1.190 euros al mes, lo que supone un incremento del 8,18% sobre el alquiler particular de cada mercado.

El BtR puede dar una solución a estas necesidades, siendo además más eficiente medioambientalmente que el parque de alquiler tradicional. En concreto, casi un 60% del BtR comercializado dispone de un certificado energético A o B, que contrasta con el 9% equivalente en el mercado de alquiler particular.

No obstante, el sector también ha atravesado un 2022 difícil, en el que los costes para la promoción de proyectos se han incrementando un 18,5% desde el estallido de la pandemia, sobre todo en la partida de la electricidad, que se disparó un 21%.

Entre las grandes promotoras, destaca Aedas Homes en primer lugar, al concentrar el 16,1% de la cartera total de proyectos BtR, seguida de Neinor Homes (12,8), Kronos (11,8%), Vía Célere (6,9%), AQ Acentor (5,7%) y Culmia (5,5%).

El mercado inmobiliario ha estado marcado en los últimos meses por la subida de los tipos de interés y por unos precios elevados, por lo que el informe estima que si los tipos de interés siguen al alza y llegan a un hipotético escenario del 5,5%, un 17,25% de los potenciales compradores no tendría acceso a la compra de vivienda con hipoteca.

Esto provocaría un trasvase de la demanda de la compra al alquiler, un mercado ya de por sí tenso y con poca oferta disponible, como apunta Tecnocasa. Los alquileres se incrementaron un 3,21% de media en el país en la última parte del año, hasta los 11,88 euros.

No obstante, en los principales mercados analizados por el grupo inmobiliario, los precios del alquiler superaron la media nacional. En Sevilla, el precio del metro cuadrado se encareció un 10,94%, hasta los 10,34 euros, seguido del 10% de Barcelona, donde el metro cuadrado en alquiler se pagó a 15,84 euros. En Madrid, la variación fue del 7,3%, con el metro cuadrado de la vivienda en alquiler en 14,55 euros, seguido del 5,01% de Valencia, en 9,44 euros por metro cuadrado, y del 4,12% de Zaragoza, hasta los 9,34 euros.

Los datos proporcionados por las oficinas de Tecnocasa demuestran que el número de viviendas disponibles para ser arrendadas se redujo un 27% en España en el segundo semestre del pasado año. En Madrid, el descenso fue del 38% y en Barcelona superó el 41%. Una reducción que se refleja en la presión sobre los precios.