Requisitos para acceder a la deducción en la declaración de la renta por compra de vivienda antigua
La supresión de la deducción por inversión en vivienda habitual entró en vigor el 1 de enero de 2013
Si se vive de alquiler, es posible recuperar un 20% de lo que se pagó en 2025 con la declaración de la renta
La supresión de la deducción por inversión en vivienda habitual entró en vigor el 1 de enero de 2013. Pero doce años después, cientos de miles de contribuyentes siguen aplicándola cada año, porque la norma que la eliminó —la Ley 16/2012— introdujo simultáneamente un régimen transitorio que preserva ese derecho para quienes ya lo habían consolidado antes de esa fecha. La deducción no ha desaparecido para ellos, sino que sigue viva, con las mismas condiciones que existían a 31 de diciembre de 2012, y en la declaración de la renta 2025 puede seguir traduciéndose en un ahorro de hasta 1.356 euros anuales.
El primer filtro: la fecha de adquisición
El requisito de entrada es cronológico y no admite excepciones. Solo pueden seguir aplicando la deducción quienes hayan adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013, o quienes, habiéndola adquirido después de esa fecha, hubieran satisfecho cantidades para su construcción antes de ese mismo límite y la obra hubiera terminado en los plazos previstos por la normativa. Quedan también en el régimen transitorio quienes pagaron antes de 2013 por obras de rehabilitación o ampliación, siempre que esas obras hubieran concluido antes del 1 de enero de 2017.
El segundo filtro: haber aplicado la deducción antes de 2013
Cumplir el primer requisito no es suficiente. La AEAT exige, además, que el contribuyente hubiera practicado efectivamente la deducción en 2012 o en algún ejercicio anterior. Es decir, no basta con haber comprado antes de 2013; hay que haber declarado esa deducción al menos una vez. Quien compró en 2010 pero nunca la aplicó en su renta, en principio, ha perdido el derecho.
Sin embargo, hay una resolución que matiza esta regla. Pueden acceder a la deducción, aunque nunca la hubieran aplicado antes de 2013, quienes no estuvieran obligados a presentar declaración por razón de sus rentas, o quienes, estando obligados y habiéndola presentado, no hubieran tenido en ninguno de esos períodos cuota íntegra suficiente para aplicarla. Lo que sí cierra definitivamente la puerta es haber presentado declaración, haber tenido cuota íntegra disponible y no haber consignado la deducción: en ese caso, el derecho queda extinguido.
El tercer filtro: el concepto fiscal de vivienda habitual
La deducción opera sobre la vivienda habitual, y ese término tiene una definición técnica precisa en el IRPF. Se considera vivienda habitual la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, y que haya sido habitada de manera efectiva y permanente en un plazo máximo de doce meses contados desde la fecha de adquisición o terminación de las obras. El plazo de tres años admite excepciones tasadas, como el fallecimiento del contribuyente, matrimonio, separación, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, entre otras circunstancias análogas debidamente justificadas.
Una base máxima de 9.040 euros y deducción de hasta 1.356 euros
Una vez verificados los filtros anteriores, la mecánica de la deducción es la siguiente. Según la AEAT, la base máxima anual es de 9.040 euros. Sobre esa base se aplica un porcentaje total del 15%, 7,5% en tramo estatal más el 7,5% en tramo autonómico, salvo que la comunidad autónoma haya aprobado un porcentaje diferent, lo que arroja una deducción máxima de 1.356 euros anuales por contribuyente. Esa base incluye no solo la amortización del capital y los intereses del préstamo hipotecario, sino también los seguros de vida e incendios vinculados a la hipoteca, los gastos de constitución del préstamo y los tributos y gastos de la compraventa que corrieron a cargo del comprador: ITP, AJD, IVA, honorarios de notaría, registro y agencia.
Eso sí, si en la hipoteca figura más de un titular y ambos cumplen los requisitos, cada uno puede aplicar la deducción sobre las cantidades que haya pagado efectivamente, con su propio límite individual de 9.040 euros. El tope no se comparte; se duplica.
Además, la AEAT excluye expresamente de la base de deducción los gastos de conservación y reparación ordinaria , como el pintado o la sustitución de instalaciones, las mejoras, la adquisición de garajes, jardines o piscinas comprados de forma independiente a la vivienda, y las cantidades correspondientes a cláusulas suelo que hubieran sido o vayan a ser devueltas por la entidad financiera.