Subrogación vs. cancelación: qué opción es mejor para mejorar tu hipoteca y ahorrar dinero
El Euribor se sitúa ahora mismo en torno al 2.1%
¿Qué es una subrogación de hipoteca? El aumento del euríbor hace necesario saberlo
Cambiar las condiciones de tu hipoteca cuando has detectado que puedes conseguir un ahorro no es solo cuestión de buscar “mejores intereses”. Hay otros caminos para conseguirlo, como puede ser el caso de la subrogación del préstamo a otra entidad, o la cancelación total del préstamo antes de constituir uno nuevo. Ambos suponen ciertos costes asociados, y tienen sus ventajas y desventajas particulares. Sin embargo, es importante saber decidir cuál puede ser más conveniente en cada caso concreto.
¿Qué es cada opción?
La subrogación hipotecaria permite cambiar la entidad financiera acreedora del préstamo sin extinguirlo y sin modificar el contrato en su esencia. Como se explica desde el portal del Banco de España: “si deseas mejorar las condiciones de tu hipoteca y no lo consigues negociando con tu banco, puedes cambiarla a otra entidad . Este proceso se llama subrogación acreedora”.
La cancelación de hipoteca implica liquidar el préstamo vigente, o bien finalizarlo de forma anticipada, y, luego, constituir uno nuevo si se quiere. Esto permite al cliente negociar todas las condiciones del nuevo préstamo, con lo que el ahorro potencial es proporcional a la capacidad de negociación. De este modo, se firma una nueva hipoteca y se usa el dinero para cancelar la antigua.
Cada opción conlleva gastos diferentes que pueden afectar el ahorro real. En el caso de la subrogación, los gastos asociados a la operación serían una tasación, que cuesta entre 250€ y 350€, la comisión por subrogación (dependiendo de la escritura), gastos de notaría entre 0,2% y 0,5% del importe, registro unos 100€ y gestoría entre 200‑500€ aproximadamente. Muchos de estos gastos los asume el banco en una subrogación. Los gastos que no tiene que abonar el solicitante son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los correspondientes a asesoría, registro y notaría. En un caso tipo, los costes típicos de subrogación para una deuda de 140.000€ serían aproximadamente de 900€ más la comisión de subrogación.
En el caso de la cancelación, los costes son distintos. Así, el coste medio de cancelación registral de una hipoteca suele ser de unos 1.000€ (aunque esto varía) para simplemente cerrar la hipoteca sin considerar la constitución de otro préstamo. Además, los gastos notariales y registrales para cancelar una hipoteca de 100.000€ se estiman en unos 182 € para un caso tipo. Por tanto, al cancelar + constituir uno nuevo, se suman los gastos de cancelación y los gastos de apertura del nuevo contrato, lo cual incrementa la inversión inicial antes de ver ahorro.
Ventajas y cuándo conviene cada una
Cuando subrogar puede ser mejor: Si lo que deseas es mejorar condiciones (tipo de interés, comisiones, vinculación) sin cambiar la propiedad y sin afrontar todos los costes de una nueva hipoteca, la subrogación puede tener sentido. Es recomendable cuando “hemos encontrado un banco que nos ofrece mejores condiciones que el nuestro”. Al tener gastos más contenidos, dado que muchas entidades asumen algunos de ellos, el punto de equilibrio para conseguir ahorro es más fácil.
Cuando cancelar y abrir uno nuevo puede valer la pena: Si la hipoteca actual tiene muy malas condiciones, o quieres cambiar plazos, importe o producto, por ejemplo, ampliar capital o modificar titularidad, la cancelación + nueva hipoteca puede permitir una renovación más completa.
Factores que debes analizar antes de decidir
- Ahorro esperado vs costes iniciales: Si gastos de subrogación (o cancelación + nueva) son elevados, el ahorro debe justificarlos.
- Plazo pendiente y tipo de interés actual: Cuanto mayor sea el capital pendiente y peor la tasa, mayor puede ser el ahorro al cambiar.
- Gastos de amortización anticipada o comisiones: La cancelación puede conllevar comisión de amortización, que legalmente “no podrá superar el 0,5% de lo amortizado anticipadamente si se produce dentro de los primeros cinco años” según la guía del Banco de España.
- Condiciones del nuevo préstamo: Tipo de interés, vinculaciones, comisiones… Al cancelar y firmar nuevo puede que entres en producto diferente con sus propios costes.
- Plazo de tiempo que piensas mantener la hipoteca: Si estás a pocos años de liquidar, quizá el esfuerzo no se justifique.
¿Qué opción es mejor?
No hay una respuesta universal. Si ya tienes una hipoteca y sólo quieres mejorar el tipo de interés y las condiciones, la subrogación ofrece una vía eficaz con costes moderados. Si, en cambio, tu préstamo está muy desalineado con el mercado o quieres aprovechar para reestructurar (plazo, importe, titularidad), la opción de cancelar y contratar una hipoteca nueva puede dar mayor libertad, pero exige más inversión inicial y riesgo de que los costes no se compensen rápidamente.
Siempre conviene simular ambos escenarios —subrogación vs cancelación + nueva— incluyendo gastos explícitos, ahorro estimado y el tiempo que necesitarás para recuperar el coste. Así podrás decidir con datos y no con intuiciones.