Aguantar todo lo que quiera el banco tiene un límite: Tramitar una subrogación de la hipoteca, una salida
La subrogación de una hipoteca puede consistir en cambiar de entidad bancaria o de titular del contrato
La búsqueda de mejores condiciones suele ser el principal incentivo, pero es importante mirar la letra pequeña de cada contrato
Son muchos los motivos que pueden llevarnos a pensar en una subrogación de hipoteca: el descontento con nuestro banco, una mejora en las condiciones de la hipoteca… Pero ¿qué significa exactamente y cómo hacer una subrogación de hipoteca de forma segura? ¿Qué implicaciones tiene? En este artículo arrojamos luz sobre este proceso para que puedas llevarlo a cabo con todas las garantías.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
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Subrogar consiste en sustituir o poner a alguien o algo e lugar de otra persona o cosa. Este concepto, aplicado a una hipoteca, consiste en modificar las condiciones del contrato hipotecario, de forma que podamos cambiar bien de entidad bancaria con la que la tengamos contratada, bien de titular de la hipoteca.
En el primer caso, normalmente la motivación es acceder a unas mejores condiciones que nuestro banco actual no nos ofrece. También puede ser simplemente el descontento con nuestra entidad lo que nos motive a la hora de llevar a cabo el cambio.
Cuando optamos por esta vía, el banco, como acreedor del dinero que nos ha prestado para adquirir nuestro inmueble, tiene derecho a reclamar la cantidad que aún le debamos. Además, suelen existir unos gastos de subrogación a los que deberás hacer frente sí o sí, por lo que conviene tener todo ello en cuenta antes de dar ningún paso y calcular si efectivamente vamos a ahorrar con el nuevo tipo de interés aplicable por la nueva entidad.
A veces esta decisión tiene que ver con la estabilidad: por ejemplo, puede que prefiramos cambiar a una hipoteca de tipo fijo para evitar sorpresas en el futuro, aunque ello pueda llevarnos a pagar un poco más. A veces también buscamos un cambio en el índice de referencia (algo frecuente en los casos en que sea aplica el IRPH, ahora puesto en duda por el Tribunal de Justicia de la Unió Europea ENLACE).
Una subrogación de hipoteca también puede llevarnos a modificar el plazo de devolución (ampliarlo o recudirlo), o a librarnos de cláusulas como la cláusula suelo, condiciones por amortización anticipada, intereses de demora excesivos… Es importante valorar el conjunto de cláusulas de un contrato y otro para tener una foto lo más fiel posible de las condiciones globales de cada una, antes de dar ningún paso.
En general, se dice que es rentable subrogar la hipoteca solo en los primeros años de vida del préstamo hipotecario porque durante ese periodo se pagan mayoritariamente intereses y poco capital amortizado. Al contrario, al final de la vida de la hipoteca ya habrás pagado caso todos los intereses, por lo que amortizar los gastos de la subrogación será más difícil.
¿Cómo hacer una subrogación de hipoteca?
Lo primero es negociar con la nueva entidad y asegurarte de que aceptarán el préstamo hipotecario. La futura entidad contactará con la actual para comprobar el importe pendiente de pago, información que ésta deberá facilitar en el plazo de 7 días. La nueva entidad dispondrá de 15 días para realizar una contraoferta con una mejora de las condiciones.
Hasta hace poco, tal y como recoge el portal financer.com, la Ley 41/2007, sobre la Regulación del Mercado Hipotecario, obligaba a que, si el banco actual realizaba una contraoferta e iguala o mejora las condiciones -conocido como enervar la subrogación- no podrías cambiar de banco. Esto cambió con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: desde el 16 de junio del 2019, los bancos ya no pueden retener al cliente y podrás cambiar de entidad bancaria aunque te hagan una contraoferta.
Ten en cuenta que normalmente deberás abonar unos gastos de amortización, cuya cuantía debe estar especificada en la hipoteca. Además, puede que la nueva entidad te cobre una comisión por contratación (suele ser del 1 % como máximo), y que se den otros gastos como gestoría, tasación de vivienda, registro de la propiedad…
En el caso de la subrogación de la hipoteca para cambiar de titular, esta opción es habitual cuando compramos un piso de segunda mano y sus propietarios actuales no han terminado de pagar la hipoteca, o también cuando compras vivienda nueva y asumes la hipoteca del promotor. Otros supuestos son los casos de divorcio o separación.
Es importante saber que con el cambio de titular, las condiciones del contrato no cambian, ni tampoco la entidad bancaria. Por eso es importante leer bien el contrato antes de firmar nada. Una vez firmada, no podrás subrogarte o llevar a cabo una novación (cambiar las condiciones de la hipoteca) hasta pasados varios años.