¿Qué hacer si la superficie de un piso es diferente en la escritura y en el Catastro?
El Registro de la Propiedad tiene como objetivo principal otorgar seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias
La principal función del catastro es servir de base para la gestión tributaria
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MadridLas discrepancias entre la superficie de una vivienda consignada en la escritura y la registrada en el Catastro son más habituales de lo que se podría pensar. Estas divergencias, que pueden llegar a generar cierta incertidumbre y una serie de complicaciones extra en procesos como la compraventa, herencias o la gestión de impuestos. Comprender cuáles son las causas de estas diferencias y las formas que existen para solventarlas es esencial para garantizar la seguridad jurídica y fiscal de los propietarios.
Entendiendo el Catastro y el Registro de la Propiedad
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que contiene la descripción física, económica y jurídica de los bienes inmuebles. Su principal función es servir de base para la gestión tributaria, como el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Por otro lado, el Registro de la Propiedad, bajo la tutela del Ministerio de Justicia, tiene como objetivo principal otorgar seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias, registrando la titularidad y las cargas que puedan afectar a una propiedad.
Las diferencias en la superficie de una vivienda entre la escritura y el Catastro pueden originarse por diversas razones. En primer lugar podrían deberse a la aplicación de métodos de medición distintos. El Catastro suele reflejar la superficie construida, que incluye elementos comunes del edificio, mientras que la escritura puede detallar la superficie útil, es decir, la área habitable excluyendo muros y espacios compartidos.
También es posible que haya actualizaciones no sincronizadas, debido a que hayan existido posibles reformas o ampliaciones realizadas en la vivienda que no se hayan comunicado al Catastro o al Registro de la Propiedad, generando así estas discrepancias.
A esto hay que añadir la posibilidad de que existan errores administrativos por culpa de inexactitudes o por fallos en la transcripción de datos durante procesos de registro o actualización, como posible causa de esta inconsistencias en las superficies registradas.
Consecuencias de las discrepancias en la superficie de un piso
Las diferencias en la superficie pueden acarrear varias consecuencias:
- Imprecisiones fiscales: Una superficie incorrecta en el Catastro puede dar como resultado que a la hora de pagar impuestos, como el IBI, no se refleje la realidad del inmueble.
- Dificultades en transacciones: A la hora de vender o hipotecar la propiedad, estas discrepancias pueden generar desconfianza en compradores o entidades financieras, complicando o retrasando las operaciones.
- Problemas legales: En los casos de herencias o disputas de lindes, las diferencias en las superficies pueden derivar en conflictos legales entre las partes involucradas.
Cómo corregir estas discrepancias en la superficie de un piso
La Ley Hipotecaria establece distintos procedimientos para subsanar las diferencias de superficie, dependiendo del porcentaje de discrepancia respecto a la superficie inscrita. Si las diferencias son de hasta el 5% de la superficie registrada, la corrección puede realizarse mediante una simple manifestación del interesado, sin necesidad de aportar documentación adicional.
Una situación distinta es cuando se encuentran diferencias entre el 5% y el 10%. En este caso, es necesario aportar una certificación catastral descriptiva y gráfica que coincida plenamente con la finca inscrita. Finalmente, para aquellos casos en que se presenten diferencias superiores al 10%, se requiere la tramitación de un expediente notarial o judicial, según lo establecido en los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, para acreditar la nueva superficie y proceder a su inscripción.
Pasos a seguir para los propietarios
Si se detecta una discrepancia en la superficie de la vivienda, se aconseja:
- Contratar a un profesional: Un topógrafo o arquitecto técnico puede realizar una medición precisa de la propiedad y elaborar un informe detallado.
- Comparar con registros oficiales: Con el informe técnico, se deben contrastar los datos con los que figuran en el Catastro y en el Registro de la Propiedad para identificar dónde reside la discrepancia.
- Iniciar el procedimiento de corrección: Según el origen y el porcentaje de la diferencia, se deberá seguir el procedimiento adecuado para regularizar la superficie en los registros correspondientes.
Las discrepancias entre la superficie de una vivienda en la escritura y en el Catastro pueden llegar a generar complicaciones de diversa importancia, que van desde el ámbito fiscal al legal. Es fundamental que los propietarios verifiquen periódicamente la coherencia de estos datos y, en caso de detectar diferencias, actúen diligentemente para corregirlas, garantizando así la seguridad jurídica y fiscal de su patrimonio inmobiliario.
