Un experto en hipotecas avisa: “Si dedicas más de un tercio de lo que ganas a pagar cuotas de las deudas, ponte en guardia”
Miquel Riera, experto financiero, explica las principales señales de alerta que hay que detectar si se tiene una hipoteca
Acogerse al Código de Buenas Prácticas permite reducir la cuota durante 5 años con interés de euríbor menos 0,10%.
El encarecimiento de las hipotecas a raíz del euríbor y la presión inflacionista han situado a muchos hogares en una situación límite. Cada vez son más los propietarios que empiezan a notar que la cuota mensual absorbe una parte excesiva de sus ingresos, reduciendo de esta manera el margen para afrontar otros gastos.
Las primeras señales de alerta en una hipoteca
El punto de partida está claro: el propio el esfuerzo financiero. "Si un hipotecado dedica más de un tercio de lo que gana a pagar las cuotas de sus deudas, ya tiene que ponerse en guardia", explica Miquel Riera, experto hipotecario de Helpmycash.
Ese porcentaje, que en condiciones normales marca el límite de seguridad, se convierte en una señal de riesgo cuando se supera de forma recurrente.
Pero no es el único indicador. "Si detecta que llega muy justo a final de mes de manera habitual, lo recomendable es actuar cuanto antes", añade. En ese momento, la prioridad pasa por ajustar el presupuesto doméstico. "Debe plantearse recortar aquellos gastos que no sean necesarios y, si eso no es suficiente, considerar refinanciar su hipoteca u otras deudas", apunta.
Por qué adelantarse al impago marca la diferencia
Uno de los mayores errores es esperar a no poder pagar. "El impago está penalizado desde el primer recibo devuelto", advierte. Las entidades aplican comisiones y añaden intereses de demora que incrementan la deuda desde el primer día.
Las consecuencias pueden escalar rápidamente. "Si el impago se prolonga, los datos pueden acabar en ficheros de morosidad como ASNEF y, en el peor de los casos, puede iniciarse el proceso para ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda", señala. Este proceso puede activarse tras un periodo prolongado de impagos, con consecuencias legales y patrimoniales importantes.
Además, hay un factor estratégico. "Es más fácil negociar una solución con el banco si el cliente se adelanta al posible impago", subraya. La entidad interpreta esa anticipación como buena fe, lo que aumenta las probabilidades de encontrar alternativas viables.
Cómo negociar con el banco en una situación delicada
El siguiente paso es sentarse con la entidad. Pero hacerlo correctamente es clave. "Las claves son la anticipación y la honestidad", explica. El cliente debe concertar una cita con su gestor y exponer su situación sin rodeos.
"Hay que explicar por qué no se podrá pagar la próxima cuota, mostrar voluntad de cumplir la obligación y pedir soluciones", detalla. Este enfoque directo suele ser mejor recibido por las entidades, que prefieren prevenir el impago antes que gestionarlo después.
Pero ojo, el historial también influye. Acudir antes de entrar en números rojos mejora la posición negociadora y facilita el acceso a propuestas más flexibles.
Las soluciones que ofrecen los bancos para aliviar la cuota
Cuando el diálogo empieza, las entidades suelen plantear dos vías principales. "El banco suele ofrecer alargar el plazo de devolución para que la cuota se reduzca, o aplicar un período de carencia", explica.
La carencia permite aliviar la presión de forma temporal. "Puede consistir en no abonar mensualidades durante un tiempo o pagar únicamente la parte de los intereses", matiza. En ambos casos, se gana margen a corto plazo, aunque con implicaciones a largo plazo.
"Hay que tener claro que cualquier modificación que reduzca la cuota implicará pagar más intereses con el tiempo", reconoce. Aun así, insiste en que es una alternativa razonable si evita sanciones o problemas mayores.
El Código de Buenas Prácticas, clave en situaciones límite
Para los casos más graves, existe un mecanismo específico. "Si el cliente cumple ciertos requisitos, el banco está obligado a aplicar las medidas del Código de Buenas Prácticas", afirma.
Las condiciones de acceso son estrictas. "Es imprescindible que la hipoteca esté vinculada a la vivienda habitual y que el titular sea considerado vulnerable", explica. Esto implica, entre otros factores, que la cuota supere el 50% de los ingresos familiares y que estos no excedan tres veces el IPREM.
Además, debe haberse producido un deterioro significativo de la situación económica. "Por ejemplo, que el esfuerzo hipotecario se haya multiplicado por al menos 1,5 o que haya cambios relevantes en la unidad familiar", añade.
Si se cumplen estos requisitos, las medidas son contundentes. "Se aplica una carencia de capital de cinco años, se amplía el plazo hasta 40 años y se reduce el interés a euríbor menos 0,10% durante ese periodo", detalla. Esto permite reducir de forma notable la cuota mensual.
Si no es suficiente, existen opciones adicionales. "El Código también contempla una quita sobre parte de la deuda o la dación en pago", explica. Esta última opción permite entregar la vivienda para saldar la hipoteca y permanecer en ella en régimen de alquiler durante al menos dos años.
Qué implica modificar la hipoteca y qué gastos conlleva
Cuando se alcanza un acuerdo, hay que formalizarlo. "Es necesario modificar la escritura mediante una novación ante notario", señala. Este proceso implica una fase previa de información y la firma posterior del nuevo contrato.
Desde el punto de vista económico, el impacto es claro. "Si se altera el plazo de devolución, el cliente pagará más intereses a la larga", explica. Es el precio de reducir la carga mensual.
En cuanto a los gastos, la mayoría recaen en la entidad. "El banco asume notaría, registro y otros costes asociados", indica. El cliente, por su parte, suele afrontar la tasación, que ronda los 300 euros si se solicita.
También puede existir una comisión. "Normalmente está entre el 0% y el 1% sobre el capital pendiente, aunque si solo se modifica el plazo, la ley fija un máximo del 0,1%", precisa. En el caso de acogerse al Código de Buenas Prácticas, esa comisión desaparece.
Cómo evitar volver a una situación de riesgo
Una vez superado el bache, el foco debe ponerse en la prevención. "Es fundamental no destinar más del 30% o el 35% de los ingresos a pagar deudas", insiste. Este margen permite absorber mejor posibles subidas de tipos o imprevistos.
Además, recomienda crear un colchón financiero. "Lo ideal es contar con un fondo de emergencia equivalente a entre tres y seis meses de gastos básicos", señala. Este ahorro permite mantener la estabilidad incluso en momentos de dificultad.
