Alquilar una vivienda sin licencia puede acabar en multa de hasta 3.000€: cada vez hay más controles

Las licencias turísticas, nombre por el que son más conocidas las licencias de Vivienda de Uso Turístico (VUT), son un trámite necesario en el caso de que quieras alquilar tu propiedad inmobiliaria como vivienda vacacional a corto plazo o alquiler turístico. Sin embargo, muchos propietarios optan por saltarse este paso para ahorrarse los trámites y costes que supone obtener el certificado de validez para alquilar la vivienda, arriesgándose a importantes sanciones.

Alquilar una vivienda de forma irregular sale caro

La situación de alquiler de viviendas de forma irregular ha ido escalando en los últimos años hasta que se ha vuelto insostenible, especialmente en ciudades con mucha carga turística como Madrid, Barcelona o nuestros dos archipiélagos, Baleares y Canarias. Especialmente desde 2025, la normativa se ha endurecido y las multas son tan altas que pretenden actuar de forma ejemplarizante con quienes no cumplen con todos los requisitos para el alquiler turístico.

La regulación en materia de licencias opera a tres niveles. En primer lugar, hay que cumplir con la legislación municipal, por la que muchos ayuntamientos exigen el cumplimiento de ciertas condiciones en materia de zonificaciones, moratorias, límites de densidad, etcétera. Una vez cumplido con el primer nivel de normativa, debemos realizar los trámites autonómicos para obtener la licencia. Aquí, una vez superados los trámites y cumplidos los requisitos, se nos dará un número de inscripción en el registro turístico autonómico.

Por último, tenemos una normativa estatal al respecto. Concretamente, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Según esta normativa, toda vivienda de corta estancia debe tener un número de registro válido a nivel nacional que las plataformas deberían verificar para permitir siquiera que se pueda publicar un anuncio.

Tras cumplir con trámites como la obtención del certificado de idoneidad, la verificación de los requisitos de habitabilidad y el registro de la propiedad como VUT, tendremos todo en orden, pero hay que recordar que alquilar (o tener intención de alquilar, reflejado en un anuncio) sin cumplir cualquiera de estos tres niveles es una infracción sancionable.

En algunas comunidades, se exigen además un número de estancias indispensables para que se conceda la licencia. Por ejemplo, tomando como referencia la legislación de Castilla y León, el Decreto 3/2017, de 16 de febrero, dice lo siguiente en su artículo 7, “Las viviendas de uso turístico dispondrán de la licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad o autorización municipal correspondiente, debiendo cumplir en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigidas a esas viviendas. Deberán contar, como mínimo, con las siguientes dependencias: dormitorio, salón- comedor, cocina y cuarto de baño o aseo, salvo las viviendas de uso turístico de tipo estudio, en las que el dormitorio, salón- comedor y cocina ocuparán un espacio común, y cumplir con los requisitos contenidos en los siguientes artículos”.

Multas de varios miles de euros por alquilar sin licencia

Como en última instancia quienes imponen las mayores sanciones son las comunidades autónomas (si antes no nos ha sancionado el municipio donde esté localizada la vivienda), cada una tiene un régimen sancionador distinto, que dependerá del perjuicio que supone alquilar viviendas turísticas cuando no haya sido autorizado previamente. Según datos de autoregistro.es, estas son los abanicos de sanciones que se manejan:

Una vez más, aunque pueden variar los criterios dependiendo de cada comunidad autónoma, pero en líneas generales se clasifican así las infracciones dependiendo de su gravedad. Las infracciones leves son pequeños incumplimientos de la normativa como no tener la placa identificativa que acredita la validez como VUT o haber publicado los anuncios de alquiler con datos faltantes. En el caso que hoy nos ocupa, que es de operar sin licencia, anunciarse sin incluir el número de registro u otros requisitos necesarios como no tener seguro de responsabilidad civil o el registro de inquilinos, será considerado falta grave. Por último, para faltas muy graves entran casos como operar tras una orden de cese, obstrucción a la inspección o el fraude en la documentación, incluyendo falsedad documental.