Contrato de arras: cómo formalizarlo y detalles contractuales que debes tener en cuenta
El contrato de arras está asociado a la compraventa de vivienda: conoce en qué consiste antes de su firma
El contrato de arras es muy frecuente cuando decidimos comprar una vivienda. Se trata de un acuerdo privado entre comprador y vendedor, previo a la operación, por el que ambas partes se comprometen a efectuar la compraventa de una propiedad, entregando el comprador una cantidad de dinero a cuenta del total. En realidad, más que un contrato en sí mismo, suele tratarse de una cláusula dentro del contrato de compraventa de vivienda. ¿Qué es un contrato de arras en vivienda? ¿Qué precauciones tomar y qué debes saber antes de firmar?
¿Qué es un contrato de arras en compraventa de vivienda?
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Hay que conocer bien el detalle de los contratos de arras antes de dar pasos en una compraventa de vivienda. Es la única forma de evitar prácticas abusivas y posibles pérdidas de cantidades importantes de dinero. Eso sí, se trata de un pacto muy frecuente en estos casos, por lo que no hay que considerarlo por sí mismo como una imposición peligrosa o extraña: existe desde hace muchísimo tiempo y está perfectamente regulado a nivel legal.
El contrato de arras suele formalizarse en un documento privado: en él se señala una cantidad en concepto de arras que se considera una reserva de la vivienda. Así, se trata básicamente de la entrega de una suma para asegurar el cumplimiento de una obligación contraída con ese contrato: la compraventa de la vivienda.
Hay tres tipos de arras, tal y como recuerda Idealista: confirmatorias, penales y penitenciales.
- Arras confirmatorias: Se destinan a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Aquí el dinero se correspondería con un anticipo o pago a cuenta del precio. En este caso, si una parte incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución, así como una indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penitenciales: Establecen una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada en caso de incumplimiento por alguna de las partes. Facultan a ambas partes a desistir, de forma que, si es el vendedor quien desiste, tendrá que devolver la cantidad duplicada y, si es el comprador quien desiste, perderá la suma entregada.
- Arras penales. En este caso, la parte cumplidora tiene la opción de exigir la obligación del cumplimiento del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. También es posible resolver el contrato, de forma que las arras constituyan una pena.
Lo mejor en estos casos es dejarse asesorar por un abogado para que éste compruebe si todo lo estipulado en el contrato se ajusta a la legalidad. Por ejemplo, debe quedar clara cuál es la intención de los contratantes: bien otorgarse la facultad de desistir de la compraventa, bien obligarse a cumplirla, con la correspondiente penalización.
En cuanto a qué cantidad aportar en concepto de arras, todo depende de tu interés como parte compradora y de lo que permita la parte vendedora. Si tu interés no es muy grande, intenta negociar unas arras que no impliquen un gran desembolso. Al contrario, si estás convencido de que has encontrado la casa de tus sueños y sabes que obtendrás la financiación necesaria para pagarla, puedes lanzarte a desembolsar una cantidad mayor para asegurarte que nadie te quite la vivienda.
Estos son los datos que debe contener el contrato de arras:
- Datos personales de comprador y vendedor, con sus correspondientes documentos de identidad.
- Descripción de la vivienda (dirección, superficie, características…)
- Precio final de la vivienda.
- Cantidad de dinero que se pagará en concepto de señal, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compraventa de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura (si la vivienda es nueva, se le aplica un 10 % de IVA).
- Tiempo máximo para formalizar la venta.
- Cargas de la propiedad.
- Reparto de los gastos de compraventa.
Por último, ten en cuenta que la única forma de recuperar una cantidad entregada en concepto de contrato de arras es que exista un vicio oculto en la vivienda, es decir, algún defecto o circunstancia que no conocieras en el momento de formalizar el contrato. En este caso, es necesario que ese defecto no fuera visible, que sea preexistente a la venta de la vivienda y que sea grave (disminuyendo el valor de la vivienda).