¿Cómo se calcula el valor del usufructo de una casa?

El usufructo es una figura jurídica que permite el uso y disfrute de un bien sin ser el titular de ese bien, este sería el nudo propietario. El usufructuario puede usar ese bien durante el tiempo que dure el usufructo, pero no puede disponer de él, es decir, no tiene derecho a venderlo. Durante el periodo de usufructo, aunque siga siendo de su propiedad, el nudo propietario no tendrá derecho a usarlo. 

Esta es una figura bastante habitual en el caso de las personas que se quedan viudas y en el testamento se les concede el usufructo de la vivienda, podrán disponer de ella, el viudo o viuda podrá vivir en ella hasta su muerte, si el usufructo es vitalicio, o durante el periodo acordado, si no lo es, pero la propiedad será de los herederos. 

Ambas partes pueden llegar al acuerdo de vender la vivienda, lo que daría lugar a un proceso de venta normal. Se fijaría un precio para la vivienda y se llegaría a un acuerdo con algún comprador interesado que sea del agrado de todas las partes. Una vez realizada o acordada la venta, el usufructuario y los nudos propietarios tienen que establecer qué cantidad del dinero recibido le corresponde a cada una de las partes. 

Esto se puede hacer de manera amistosa, llegando a un acuerdo entre ellos, pero si no es así, la normativa fiscal establecida en el impuesto de sucesiones y donaciones señala cómo se puede determinar cuánto puede valer ese usufructo.

Como señalábamos antes, hay diferentes tipos de usufructo y esto puede alterar el reparto de dinero en caso de la venta de la vivienda. En el caso de un usufructo temporal, el usufructuario solo puede disfrutar de esos bienes, en este caso una vivienda, por el tiempo que esté establecido en el testamento. El usufructo temporal se calcula a razón del 2% del valor total del bien por cada año de duración del usufructo, sin exceder el 70%.

En teoría no se computan las fracciones inferiores al año, pero si el usufructo temporal se constituye por un periodo inferior a un año, se valorará con el 2% del valor total del bien. Al no poderse exceder ese 70%, el mayor valor del usufructo se alcanzará a los 35 años. 

Si se trata de un usufructo vitalicio, el cálculo es diferente, en ese caso el valor es igual al 70% del valor total de bien cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% conforme aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%. Para calcular este valor, se suele recurrir a la fórmula del 89, es decir: el usufructo es igual a 89 menos la edad del usufructuario.

Siempre respetado lo señalado anteriormente, que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%. Existen más tipos de usufructos y más formas de calcular el valor, pero estas son las más habituales y, por tanto, las que es más probable que necesitemos emplear a lo largo de nuestra vida.