Guerra contra Airbnb| Las restricciones en ciudades que deberías conocer: París, Berlín o Londres

El mundo, en guerra contra Airbnb. Las ciudades más turísticas del mundo se han plantado contra los alquileres de verano que convierten los centros históricos en apartahoteles. El CEO de Airbnb,  Brian Chesky, ha confirmado recientemente que la empresa no está pasando por su mejor momento. "Necesitamos organizar nuestra casa", ha señalado Chesky a Bloomberg, añadiendo que la empresa está, en estos momentos, arreglando sus "cimientos".

No es para menos. Florencia ha sido la última ciudad en adoptar restricciones contra la plataforma de alquiler y ha prohibido los nuevos alquileres residenciales de corta duración en su centro histórico. Y como aliciente para alquilar directamente a sus ciudadanos ofrece tres años de exenciones fiscales a los propietarios de viviendas de alquiler a corto plazo si cambian a contratos de arrendamiento ordinarios.

El Ministerio de Turismo italiano, por su parte, ha elaborado una ley para frenar el alquiler vacacional de corta duración en todo el país. La popular plataforma, que permite a los usuarios alquilar sus casas o habitaciones libres a turistas, ha sido acusada de inflar los precios de la vivienda, expulsar a la población local, sobrecargar los recursos y fomentar el turismo excesivo. Desde Europa hasta Estados Unidos, las ciudades han empezado a imponer restricciones a este tipo de alquileres. Y eso junto a las estafas que se aprovechan del tirón de la marca, han sido un golpe para la empresa.

Es lo que ya se conoce como el efecto Nueva York. La nueva normativa de la mítica Gran Manzana obliga a todos los anfitriones a registrarse ante las autoridades locales, ya que Nueva York prohíbe el alquiler de apartamentos enteros durante menos de 30 días cuando no estén presentes los dueños. Los neoyorquinos no pueden compartir sus casas cuando están fuera por trabajo o de viaje. Para conocer el impacto de la medida, un dato: la Gran Manzana aglutinaba el 70% o el 80% de todo el negocio de Airbnb en 2009.

El impacto fue grande para Airbnb, pero no mortal. Cerró el segundo trimestre de 2023 con un beneficio de 650 millones de dólares (594 millones de euros). Los ingresos fueron de 2.500 millones de dólares (2.285 millones de euros), un 18% interanual más y un 19% más si se excluyen los efectos de cambio. La plataforma superó los 115 millones de noches y experiencias reservadas por los usuarios entre abril y junio. Pero el tsunami de restricciones, como publica Euronews no cesa.

El tema tiene un notable impacto en España. De hecho, la última radiografía de Eurostat sobre el fenómeno airbnb coloca en el top ten a cuatro regiones españoles entre las que más acumulación de estos alojamientos tienen. Andalucía, Cataluña, Canarias y Valencia son las que cuentan con más demanda en las plataformas de reservas como airbnb este año, una demanda que a nivel europeo ha aumentado un 20% en la primera mitad de 2023. Nada menos que la quinta parte de las noches reservadas en estos alojamientos en toda Europa corresponde a alojamientos ofrecidos en España.

El total de estancias reservadas a través de Airbnb, Booking, Expedia y TripAdvisor  en Europa durante el año previo a la pandemia fue de más de 554 millones. París — con 15,1 millones de estancias—, lidera el ranking de las 5 primeras urbes europeas. La siguen Barcelona — con 11,3 millones—, Roma —10,4 millones—, Lisboa — 10,5 millones—, y Madrid— con 8,3 millones—. Mientras que en Francia las ciudades más visitadas después de París quedan a años luz de la capital, en España poblaciones de distinto tamaño como Benalmádena, Marbella, Granada o Alicante superan con holgura el millón de estancias. Otras como Valencia o Sevilla registran estancias en torno a los 4 millones, seguidas de cerca por Málaga y sus 3,3 millones.

Los parisinos que deseen alquilar su residencia principal en una plataforma como Airbnb deben registrarse en el ayuntamiento. Están limitados a alquilar su residencia principal un máximo de 120 días al año.Para las segundas residencias o para alquilar una vivienda más de 120 días, hay que convertirla oficialmente en alojamiento turístico amueblado. La ciudad tiene incluso una unidad dedicada a perseguir los alquileres ilegales y multar a los infractores.

Berlín prohibió el uso de Airbnb, pero rectificó, aunque puso normas estrictas. Los anfitriones de Airbnb en la ciudad están obligados a tener un permiso para alquilar una propiedad entera a corto plazo. Las segundas residencias pueden alquilarse un máximo de 90 días al año. En Múnich, los alquileres a corto plazo de viviendas enteras están limitados a ocho semanas al año, tras lo cual debe obtenerse un permiso. En Stuttgart, los anfitriones que alquilen más de la mitad de su propiedad a corto plazo están limitados a 10 semanas al año sin permiso.

En Ámsterdam, los anfitriones sólo pueden alquilar sus propiedades un máximo de 30 noches al año.

Portugal ha dejado de conceder nuevas licencias para Airbnbs. A partir de ahora, todas las licencias de alquiler vacacional se revisarán cada cinco años. Se ofrece a los propietarios de Airbnb una exención fiscal si reconvierten sus propiedades en viviendas normales.

En 2021, Barcelona se convirtió en la primera ciudad europea en prohibir el alquiler de habitaciones privadas a corto plazo auqque ha tenido por el camino reveses judiciales. Los anfitriones no pueden alquilar una habitación durante menos de 31 días. Un equipo especializado comprueba si hay anuncios ilegales y los retira. 

Palma, ha prohibido los alquileres turísticos en edificios de apartamentos. Sólo pueden alquilar viviendas unifamiliares, que deben ser casas aisladas o chalés. Valencia quiere prohibir los alquileres vacacionales de corta duración en su centro histórico.

En Londres, los anfitriones de Airbnb sólo pueden alquilar su propiedad durante 90 noches. Los anfitriones con nuevos anuncios en Escocia deben ahora obtener una licencia para utilizar una propiedad en alquiler a corto plazo antes de aceptar cualquier reserva.

En Edimburgo, para alquilar una segunda vivienda en Airbnb se necesita un permiso urbanístico. 

En Irlanda del Norte, cualquiera que ofrezca alojamiento turístico como negocio -incluido Airbnb- debe obtener un certificado de Tourism NI.

Honolulú ha puesto freno a los alquileres vacacionales de corta duración. Hawái prohíbe los alquileres de menos de 90 días en la isla de Oahu.

Memphis (Tennessee) exige una licencia y un seguro de 930.000 euros. Palm Springs (California) ha limitado a 26 días el número de días que una propiedad puede alquilarse a corto plazo. San Francisco tiene un límite de 90 días de alquiler.

Canadá también está poniendo coto a los alquileres tipo Airbnb. Algunos distritos de Montreal (Quebec) han prohibido totalmente los alquileres de corta duración. Vancouver también impone un tope de 30 noches por estancia y la propiedad debe ser la residencia principal del propietario. En Toronto, los anfitriones de Airbnb sólo pueden recibir huéspedes durante 180 días al año.

La isla de Penang (Malasia) prohíbe de los alquileres vacacionales a corto plazo.

En Tokio (Japón), los alquileres a corto plazo están limitados a 180 días al año y deben tener un propietario que viva en el lugar o una persona dedicada a la administración. 

En Singapur se impone un periodo mínimo de alquiler de tres meses, o de seis meses para las viviendas del Estado. En Sydney (Australia), los anfitriones de Airbnb no pueden alquilar sus propiedades más de 180 días al año. 

El consejero delegado de Airbnb, Brian Chesky, pese a todo, contraataca y tiene un plan. "Cuanto más asequibles son los Aribnbs, más reservas tenemos. Es decir, su apuesta es bajar los precios para ser más competitivos respecto a los hoteles. En este sentido, el CEO ha indicado que mientras que los hoteles aumentaron sus precios un 10% en 2022, los de la Airbnb disminuyeron un 1%. Para conseguir unos precios más competitivos, Chesky ha informado del desarrollo de herramientas a disposición de los anfitriones para que puedan comparar los precios con el resto de anfitriones de su barrio. No es esa la única línea de defensa. El uso de la IA para  para verificar los listados de alojamientos, cruzar datos de huéspedes y determinar quiénes utilizan sus alojamientos para celebrar fiestas son sus nuevos pasos. En el caso de que una reserva genere dudas, la firma puede optar por cancelarla o por pedir más información.

Airbnb ha confiado en que Europa acuerde una normativa de alquiler de corta duración "más clara, sencilla y armonizada", después de que la Eurocámara haya acordado su posición para negociar con el Consejo una directiva que regule las viviendas turísticas y exija un registro a las plataformas. En un comunicado, Airbnb ha pedido un procedimiento de registro "sencillo y en línea para las propiedades de alquiler de corta duración en las jurisdicciones que lo requieran". También ve necesario "un marco simplificado de intercambio de datos para apoyar la formulación de políticas basadas en pruebas". Además, plantea que haya "obligaciones para que las plataformas ayuden a garantizar que la información compartida es correcta", en línea con las disposiciones de la Ley de Servicios Digitales (DSA).

La plataforma espera que la nueva regulación permita a los 27 Estados miembros acceder a los datos necesarios para elaborar y hacer cumplir las normativas locales, "siempre que estas sean justas, sencillas y se ajusten a la legislación de la UE". "Airbnb quiere ayudar a que las nuevas normas de la UE sean un éxito para todos", ha dicho, y ha añadido que acoge con satisfacción el avance hacia una normativa comunitaria.