Cómo saber si un alquiler está sobrevalorado: claves para comparar precios por zona
¿Cómo saber si un piso está sobrevalorado? La respuesta no está en la intuición, sino en los datos
Los precios del alquiler crecen un 24% desde la aprobación de la Ley de Vivienda, según Idealista
Los alquileres no paran de subir en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, hasta el punto que firmar un contrato de arrendamiento se ha convertido casi en un salto al vacío. ¿Cómo saber si ese piso que miras, o en el que ya vives, está sobrevalorado? La respuesta no está en la intuición, sino en los datos. Y, en un mercado cada vez más desequilibrado, aprender a interpretarlos es tan necesario como tener solvencia económica.
El termómetro de los precios: ¿cuánto se paga por metro cuadrado?
La primera pista es el precio medio por metro cuadrado. Según un informe reciente de Fotocasa, el precio medio del alquiler en Málaga ha alcanzado los 16,36 €/m², lo que se traduce en un precio de más de 1.100€ mensuales por un piso de 60 m². Un dato que rompe récords y que, además, no es precisamente la excepción, sino la tendencia. En otras ciudades como Madrid o Barcelona, el metro cuadrado ya supera los 17 € en determinadas zonas.
Pero una cifra global no sirve como único indicador para llegar a una conclusión definitiva. Para saber si un alquiler está inflado, es imprescindible comparar con inmuebles similares en la misma área. Es decir: metros cuadrados, estado, altura, orientación, si tiene ascensor, calefacción o terraza. Y eso solo se consigue navegando por portales inmobiliarios, revisando decenas de anuncios y afinando la lupa.
Y es que, no es lo mismo un piso reformado con aire acondicionado y plaza de garaje que uno sin ascensor en un cuarto sin luz. El consejo de los expertos es comparar al menos cinco pisos en un radio de 500 metros con características similares al que nos interesa. Si el nuestro está muy por encima del rango, es que algo falla.
También hay pistas en la duración del anuncio. Si un piso lleva varios meses publicado sin alquilarse, es muy probable que el precio esté inflado. En un mercado tensionado, lo que se ajusta al precio de mercado tiende a volar rápidamente.
Herramientas para calcular si un alquiler tiene su precio justo
Algunas comunidades autónomas, como Cataluña, han implantado índices de referencia del alquiler, que permiten consultar el precio medio por zona y tipo de inmueble. También hay herramientas en portales como Idealista o Redpiso que ofrecen una estimación del valor del alquiler según calle y características.
También podemos fijarnos en un dato que resulta mucho más técnico, pero resulta útil: el PER inmobiliario. Este calcula cuántos años tardarías en recuperar el precio de compra de un inmueble mediante su alquiler. Si un piso cuesta 240.000€ y se alquila a 1.000€ al mes, el PER es de 20 años. Un valor para este parámetro que se sitúe entre los 20 y 25 años es un rango saludable. Si está muy por debajo, el alquiler podría estar sobrevalorado; si es más alto, quizá no sea rentable para el propietario.
Pero no todo se queda en los números. Hay que tener en cuenta que el mercado del alquiler está distorsionado. Según datos del Banco de España, los precios actuales podrían estar entre un 1,1 % y un 8,5 % por encima de lo que indican los fundamentales económicos. A ello se suma el efecto de los pisos turísticos, que en ciudades como Málaga, Sevilla, Madrid o Barcelona han elevado los precios de los alquileres residenciales hasta un 30%.
En palabras del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid “la tensión del mercado ha desbocado las prácticas abusivas en los contratos, y cada vez se pide más por menos” fuente.
A esta presión se añade el papel de los fondos de inversión. Un ejemplo de esto se ha visto recientemente en Madrid, donde 28 vecinos del barrio de Villa de Vallecas acaban de llevar a juicio al fondo Azora por cláusulas abusivas y precios injustificados en una promoción de alquiler.
¿Qué se puede hacer?
Los expertos recomiendan negociar. Si puedes demostrar con datos que el piso está por encima de mercado, no temas plantear una contraoferta. A menudo, los propietarios están dispuestos a ajustar si el inquilino muestra solvencia y compromiso.
Además, conviene documentar la búsqueda. Guarda capturas de pantalla de otros anuncios comparables. Utiliza herramientas online para sustentar tu análisis. Y no descartes acudir a asociaciones de consumidores o de inquilinos si detectas cláusulas abusivas.
Al fin y al cabo, poder tener un techo bajo el que descansar no debería depender de la intuición, ni del miedo a perder una oportunidad. Por ello, saber si un alquiler está sobrevalorado es una habilidad fundamental en el mercado actual a la hora de buscar vivienda. Y aunque el sistema esté tensionado, la información sigue siendo la mejor defensa para evitar pagar más de lo que corresponde.