Guía para renegociar tu hipoteca en 2025 o cambiar de banco y ahorrar dinero en intereses

Con el euríbor en descenso y los bancos entrando de nuevo en competencia por captar hipotecas, saber renegociar tu préstamo hipotecario puede ser una jugada ganadora. Tanto si eliges quedarte en tu entidad como si decides trasladar tu hipoteca a otro banco, existen vías legales y financieras para reducir el tipo de interés, ajustar el plazo y aligerar la cuota mensual.

Y es que, tras los últimos recortes del Banco Central Europeo, el euríbor a 12 meses ha caído en agosto por debajo del 2,5%, una cifra que no se veía desde hace más de dos años. Esta situación ha activado lo que los expertos llaman una “guerra hipotecaria silenciosa”. De esta forma, las entidades compiten por ofrecer condiciones más atractivas a nuevos clientes y también a los que ya tienen una hipoteca firmada. En este contexto, renegociar es una opción viable, y hacerlo bien puede suponer un importante ahorro.

Novación, subrogación o nueva hipoteca

Existen tres vías para modificar una hipoteca. La primera sería la novación, que es el cambio de condiciones dentro del mismo contrato y con la misma entidad. Se puede solicitar la modificación del tipo de interés, el plazo, el capital o incluso añadir o eliminar titulares. Suele ser la opción más rápida y menos costosa, aunque su éxito depende de la voluntad negociadora del banco.

Otra alternativa sería la subrogación de acreedor, que permite trasladar la hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones. A diferencia de firmar un nuevo préstamo, aquí se mantiene el contrato original y se sustituye la entidad prestamista. Esta operación no está sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados, y los gastos notariales y registrales son más reducidos.

Finalmente, la última alternativa sería firmar una nueva hipoteca desde cero, lo que permite modificar completamente las condiciones, pero implica más costes y trámites. Es recomendable solo cuando las opciones anteriores no son viables o si se necesita financiación adicional.

¿Cuánto cuesta cambiar?

Los gastos dependen de la opción elegida. En el caso de la novación, la comisión puede ser de hasta un 0,5 % si se realiza durante los cinco primeros años, y del 0,25 % después, según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. A esto se pueden sumar costes notariales (alrededor del 0,2 % del capital pendiente), registrales, de tasación (entre 250 y 350 euros) y, en su caso, gestoría.

En la subrogación, la comisión suele ser similar, aunque algunos bancos la asumen para atraer nuevos clientes. Además, no se paga IAJD, lo que puede suponer un ahorro significativo.

Qué exigir y cómo comparar

Para negociar, los expertos recomiendan tres pasos clave: conocer bien las condiciones del préstamo actual, investigar las ofertas de la competencia y acudir a tu entidad con información sólida. Es aconsejable comparar TAE (tasa anual equivalente), no solo TIN (tipo de interés nominal), y tener en cuenta productos vinculados como seguros, tarjetas o nóminas. Algunas ofertas atractivas esconden exigencias de vinculación que encarecen el coste real del préstamo.

Con todo esto ya en mente, solo queda añadir que el interés por mejorar las condiciones hipotecarias va en aumento. En la actualidad la subrogación representa ya el 4,5% de todas las operaciones hipotecarias registradas, un repunte frente al 3,9% de principios de año. Además, las consultas relacionadas con refinanciación han crecido un 18% respecto al mismo periodo del año anterior.

Así, 2025 puede marcar un punto de inflexión para quienes arrastran hipotecas firmadas en época de tipos altos. Ya sea renegociando con tu banco o cambiando de entidad, conviene estudiar el mercado y moverse con antelación. Eso sí, antes de firmar nada, exige transparencia, compara bien y calcula el coste total de la operación. El ahorro a medio plazo puede merecer la pena.