Comprar un piso para reformar: cómo afecta al impuesto por ganancia patrimonial que debes pagar a Hacienda

Comprar una vivienda en mal estado para reformarla y venderla con beneficios puede parecer una operación redonda. Pero a ojos de Hacienda, esa rentabilidad no está exenta de obligaciones fiscales. El tratamiento de las reformas a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas puede marcar la diferencia entre pagar miles de euros… o no pagar ninguno.

Qué es la ganancia patrimonial

Cuando vendes un inmueble, debes tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Esta se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos asociados) y el valor de adquisición (precio de compra más determinados gastos y mejoras). Así lo recoge el artículo 34.1.b) de la Ley 35/2006, del IRPF.

Estas ganancias tributan con tipos progresivos:

Pero no todas las reformas que haces en el inmueble pueden usarse para reducir esa ganancia. Solo las mejoras estructurales y las inversiones que aumentan el valor de la vivienda pueden computarse en el valor de adquisición. Es decir, no vale cualquier arreglo.

Por ejemplo, sí puedes sumar al valor de adquisición obras como los cambios en la distribución del inmueble, la instalación de calefacción o aire acondicionado, una reforma integral de baños o cocina con sustitución de instalaciones antiguas, mejoras del aislamiento térmico y acústico…

Sin embargo, no puedes computar como mejora la pintura de paredes, reparación de humedades, arreglos de persianas o la sustitución de electrodomésticos. Estas actuaciones se consideran gastos de conservación y reparación, y solo se pueden deducir si el inmueble está alquilado, como recoge el artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF.

No basta con tener las facturas. Para que Hacienda acepte que una obra es una mejora, es fundamental aportar pruebas claras y organizadas: licencias de obra, presupuestos detallados, fotografías del antes y después, informes técnicos…

Además, Hacienda suele exigir que las obras estén debidamente acreditadas con fecha y forma de pago para no considerarlas un gasto posterior a la adquisición.

¿Y si reinviertes en otra vivienda habitual?

Hay una forma de eludir por completo el pago del impuesto: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, puedes acogerte a la exención por reinversión.

Este supuesto está regulado en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, y desarrollado en el artículo 41 del Reglamento del IRPF. La Agencia Tributaria explica que es posible acogerse incluso con carácter retroactivo, rectificando una declaración ya presentada si luego se cumplen los requisitos.

Comprar para reformar puede ser una inversión rentable, pero si no conoces bien los criterios de Hacienda, también puede salir caro. Solo las reformas que aumenten realmente el valor del inmueble, y estén bien justificadas, pueden ayudarte a reducir la factura fiscal.