Gastos que puedes (y no puedes) negarte a pagar en tu comunidad y cómo impugnar una derrama abusiva
Negarse a pagar sin haber impugnado formalmente el acuerdo puede tener consecuencias
Cómo se tramita una queja en una comunidad de vecinos
Vivir en una comunidad de vecinos es, en muchos sentidos, como compartir una empresa: hay que mantener entre todos el edificio, las zonas comunes, los servicios compartidos... y, claro, también las decisiones económicas. Pero a veces se toman decisiones difusas: obras que no parecen tan necesarias, presupuestos que se disparan, derramas que se aprueban sin suficiente información o sin que todos estén de acuerdo. ¿Está el propietario obligado a pagarlo todo? ¿Y si considera que se trata de una medida injusta o abusiva?
Conocer todos tus derechos y límites ante este tipo de situaciones, conforme a lo que marca la Ley de Propiedad Horizontal es clave para entender hasta dónde llegan las obligaciones del vecino y cuándo se puede decir “no” con respaldo legal.
Cuándo sí estás obligado a pagar (y cuándo no)
La ley es clara en este punto, y afirma que todo propietario tiene la obligación de contribuir a los gastos comunes para el mantenimiento, conservación y seguridad del edificio, en proporción a su cuota de participación. Así lo establece el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que impone el pago de los gastos generales “para el adecuado sostenimiento del inmueble”. Aquí se incluyen desde el ascensor hasta el seguro, pasando por el sistema de calefacción central o el alumbrado de zonas comunes.
Pero el matiz aparece cuando entran en juego las derramas, es decir, los pagos extraordinarios que se aprueban en junta para sufragar obras o mejoras. Las derramas que se destinan a obras necesarias (por conservación, habitabilidad, accesibilidad o seguridad) son obligatorias incluso para aquellos propietarios que hayan votado en contra. Así lo recoge también el artículo 10 de la LPH.
El escenario cambia si lo que se aprueba no es estrictamente necesario. Si la junta acuerda instalar placas solares, construir una piscina o reformar el portal por estética, esas decisiones se consideran mejoras y no reparaciones. En ese caso, la ley permite que los propietarios que se hayan opuesto en la junta, y siempre que el coste supere el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, queden exentos del pago. La jurisprudencia ha sido clara: una comunidad no puede imponer mejoras de lujo a quienes no las desean ni las necesitan.
¿Se puede impugnar una derrama?
Si un propietario considera que la derrama ha sido aprobada de forma irregular, o que el acuerdo lesiona sus intereses sin respetar lo que dicta la ley o los estatutos, puede recurrir a la vía judicial. Impugnar un acuerdo de la junta no es sencillo, pero está contemplado en el artículo 18 de la LPH. Ahora bien, conviene saber que el plazo está limitado a tres meses desde la notificación del acta si el acuerdo es lesivo, o un año si vulnera la normativa legal o estatutaria.
Para que el recurso prospere, el propietario debe cumplir con ciertas condiciones: haber votado en contra o haberse ausentado de la junta (sin renunciar al derecho a voto) y, además, estar al corriente de sus pagos. De lo contrario, ni siquiera podrá iniciar la impugnación.
En la práctica, impugnar una derrama implica acudir a los tribunales, generalmente con asesoría legal, y demostrar que el acuerdo es nulo o gravemente perjudicial. Mientras tanto, puede solicitarse la suspensión cautelar del pago. Algunos tribunales han admitido esta medida para evitar perjuicios económicos al propietario si, finalmente, se demuestra que el acuerdo fue ilegal o desproporcionado.
El acceso a la información y la transparencia
Antes de llegar a los tribunales, hay una herramienta esencial para protegerse frente a gastos dudosos: la transparencia. El propietario tiene derecho a consultar los presupuestos, las facturas, los informes técnicos y cualquier documentación relativa a la obra o mejora que se quiere realizar. Negarse a facilitar esta información es ilegal y puede reforzar una futura impugnación.
Según ha recordado recientemente la OCU, si no se puede acceder a los justificantes del gasto aprobado, el acuerdo podría considerarse nulo por falta de transparencia. El administrador está obligado a mostrar las cuentas y documentos cuando un propietario lo solicite de forma justificada.
En cualquier caso, negarse a pagar sin haber impugnado formalmente el acuerdo puede tener consecuencias. Si la derrama es legal y obligatoria, el impago convierte al propietario en moroso y la comunidad puede iniciar un proceso monitorio para reclamar la deuda, incluyendo intereses e incluso costas judiciales. Además, el vecino pierde el derecho a voto en futuras juntas y, en algunos casos, puede ver restringido el uso de ciertas zonas comunes.
Por eso, cuando una derrama te parece abusiva, la mejor defensa no es dejar de pagar sin más. Es informarse, exigir documentación, revisar si la obra se ajusta a la ley y, si hay base jurídica, recurrir. Porque vivir en comunidad no significa aceptar decisiones injustas, pero tampoco huir de las responsabilidades reales.