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Si el funcionamiento de una hipoteca por sí solo puede resultar complejo para muchísimos consumidores, existe otro tipo de préstamo con garantía hipotecaria que genera aún más dudas: la hipoteca inversa. ¿Para qué sirve este instrumento financiero y en qué casos se aconseja contratarlo? ¿Qué es y cómo funciona una hipoteca inversa?
Tal y como lo describen desde BBVA, la hipoteca inversa es un producto financiero destinado a convertir en renta mensual el valor de una vivienda. La utilizan muchas personas de edad avanzada para complementar su pensión con un ‘extra’, aunque no siempre es una opción adecuada. Por eso es importante conocer sus peculiaridades y requisitos, para tomar siempre decisiones informadas y conscientes.
Muy esquemáticamente, se trata de que el banco te pague una renta mensual por tu casa durante tu vida, mientras tú puedes seguir utilizándola, sin perder su propiedad. Al fallecer, tus herederos podrán elegir entre devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda, o bien vender la vivienda y pagar la deuda, e incluso suscribir una nueva hipoteca para pagar la deuda poco a poco. Lo habitual es que la deuda sea muy inferior al valor de la casa y que la entidad de un plazo de alrededor de un año a los herederos para hacerle frente. Generalmente apenas se consume un 50 por ciento del valor de la vivienda en el mercado.
Menos probable es que los herederos cobren lo que reste del crédito y que el banco se quede con la vivienda.
Según la entidad, generalmente este producto requiere ser mayor de 65 años, aunque puede variar dependiendo de la entidad en la que se negocie y las condiciones particulares del solicitante. Además de la edad es necesario que seamos titulares de una vivienda en propiedad, preferiblemente si es nuestra residencia habitual, ya que así podrás disfrutar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Por otro lado, la entidad recuerda que quien contrate este producto percibirá la renta resultante exenta del IRPF, aunque se trate de una segunda residencia. De esto se adivina que podremos suscribirla sobre segundas residencias pero en este caso no disfrutaremos de la exención nombrada (IAJD), que supone su principal beneficio fiscal.
Además, se puede suscribir por más de un titular de la vivienda (un matrimonio, por ejemplo), y no se pierde la propiedad del inmueble ni su uso y disfrute. Eso sí, si al negociar este producto ya tienes suscrito un préstamo hipotecario, deberás cancelarlo previamente a la contratación. Ante estos casos, las entidades financieras adelantan el capital que servirá para cancelar la hipoteca en vigor en el momento de la firma.
La renta que percibe quien contrata una hipoteca inversa dependerá principalmente de dos factores: el valor de la vivienda y la edad del solicitante del producto financiero. Así, a mayor edad, mayor renta mensual.
El importe percibido también dependerá de si se suscribe una hipoteca inversa vitalicia, temporal o de disposición única. Cuanto mayor sea el suscriptor más aconsejable suele ser la renta temporal, ya que normalmente genera una cuantía superior a la vitalicia y puede resultar más lucrativa para el que contrata el servicio.
Por otro lado, hay que recordar que este tipo de operación financiera conllevan una serie de gastos: gestoría, liquidación de impuestos, notario y registro. Normalmente la entidad adelantará estos gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que tendría que asumir el firmante sería el de la tasación de la vivienda.
Las hipotecas inversas pueden ser canceladas en cualquier momento y la mayoría de las entidades no cuentan con comisiones al respecto. Eso sí, tendrás que devolver la cantidad percibida hasta el día de la cancelación. La vivienda, en este sentido, es una garantía: no renunciamos a la titularidad de la vivienda por el hecho de firmar una hipoteca inversa.