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Dos crisis se han unido para dejar las calles de las ciudades llenas de locales con carteles que anuncian que se alquilan o se venden. La primera la protagonizó el sector bancario, que ha cerrado un tercio de sus oficinas entre 2016 y 2021. En total, en esos cinco años las entidades bajaron la persiana de 9.700 sucursales por las fusiones, la baja rentabilidad del negocio y la digitalización que trajo nuevos modelos de atención a sus clientes.
A este proceso, se sumó hace dos años la crisis sanitaria del covid, que con las restricciones provocó el cierre de miles de pymes y la drástica reducción de la actividad comercial. “Se han juntado las dos cosas: que muchos negocios han tenido que cerrar por las consecuencias económicas de la pandemia y que hemos vivido un momento de numerosos cierres de oficinas bancarias. Así que lo que encontramos ahora es un mercado en el que hay más disponibilidad que nunca de locales comerciales… La oferta es altísima, la demanda es bajísima y eso lleva a una reducción de los precios de los alquileres”, explica Susana Elhombre, Retail High Street Director de CBRE España.
Aunque este sea el diagnostico general del sector, esta experta en estos activos inmobiliarios explica que en el segmento de los locales comerciales hay dos mundos bien diferenciados:
La pandemia les ha afectado de forma diferente y la recuperación, que ya se deja notar en los últimos meses, también está siendo desigual.
Uno de los aspectos que ha tenido un impacto directo en la evolución del mercado de locales comerciales ha sido la transformación provocada por la consolidación del comercio electrónico, que se aceleró durante la pandemia. Si muchas empresas dudaban antes de 2020 entre invertir en tiendas físicas o en plataformas online, la crisis del covid priorizó las segundas, pero demostró también que la presencia en las calles sigue siendo imprescindible.
“Hoy es imposible pensar que una empresa que venda artículos no tenga su propia venta online… pero los datos dejan claro que, si no tienes una venta física, llega un momento que las ventas se estancan, porque se necesita una vía física para manifestar la presencia y la importancia de esa marca. Y eso es lo que está pasando en los ejes prime de las ciudades", reflexiona la directiva de CBRE.
"Estamos volviendo a tener otra vez mucha demanda y gran parte de ella es internacional. La diferencia es que, si antes una marca pensaba en abrir 100 tiendas en España, ahora su plan es abrir 50. Todas las marcas nuevas, ubicadas en locales en calles principales en todo el mundo, van a seguir teniendo interés por estar allí”, señala.
Esta incipiente recuperación de las zonas principales no se está replicando de forma idéntica en los ejes comerciales secundarios, que son los que más están notando la caída del consumo, primero por la pandemia y ahora por la incertidumbre económica y la inflación.
“Allí, en momentos de crisis, vemos que aparecen nuevas cadenas de negocios con precios súper baratos. Lo vimos hace años con las tiendas de ‘Todo a un euro’ y ahora vemos que se están desarrollando muchísimas marcas especializadas en negocios de descuentos cuyo público está en la población local, a la que ofrecen productos a muy bajo coste”, explica Lahombre, que destaca también como un aspecto positivo de la pandemia el impulso del consumo de proximidad en los locales comerciales de las zonas residenciales.
“Se puede ver cómo han proliferado las cafeterías, los nuevos conceptos de supermercados (grandes empresas de distribución que abren conceptos más pequeños y que están más fuertes que nunca) y, en general, esos servicios que están enfocados a zonas de barrio que han aprovechado que la alta disponibilidad de locales por el cierre anterior de negocios”.
Precisamente, el auge del comercio online y los efectos de la pandemia explicarían, según el Banco de España, el descenso del precio de los locales comerciales en un 7,2% entre el cuarto trimestre de 2019 y el segundo trimestre de 2021.
El organismo estima que los locales comerciales, que suponen un 75% de los inmuebles comerciales (el resto son naves industriales y oficinas) ya estaban bajando antes de la pandemia, pero que esta circunstancia ha supuesto un auténtico “punto de inflexión” para estos productos inmobiliarios.
"Durante la crisis sanitaria se ha observado un mayor ajuste en el precio de los locales comerciales y de los establecimientos primefrente al de otro tipo de inmuebles. No está claro si este resultado se debe a una cierta recomposición transitoria de la demanda y la oferta en el mercado inmobiliario o si se trata de un ajuste más persistente", apuntaba la institución, que ha propuesto elaborar un índice de precios para los inmuebles comerciales ante la falta de datos oficiales.
A pesar de esa fuerte corrección en los precios de los establecimientos situados en las zonas prime durante la primera parte de la pandemia, los expertos señalan que la recuperación de la actividad comercial en este 2022 ya está dejando buenas sensaciones para el sector.
"Hemos empezado el año con mayores niveles de tráfico peatonal en esos ejes principales de los que había en 2020, y desde Semana Santa los datos son similares a los previos a la pandemia. Estamos en niveles muy parecidos a los de un momento normal de mercado", dice Lahombre que destaca el impacto en el sector de la recuperación del turismo, que ha pasado de suponer apenas el 20% del tráfico de peatones a comienzos de año a cerca de la mitad en las últimas semanas.
Asegura también que una vez despejadas las dudas sobre las inversiones necesarias para fomentar las ventas online, la actual oferta de locales es una enorme oportunidad para los negocios que quieran estar en los principales ejes comerciales. "Este es un buen momento para posicionarse, porque las marcas tienen el poder de negociar con el propietario de los locales en un momento de mercado débil y algunas están aprovechando ahora para entrar en calles en las que antes no podían hacerlo por las elevadas rentas".
La diferencia con el pasado, dice, es que los negocios perdurarán menos y la rotación en los locales será mayor. "Ya no hay miedo a que cerrar un negocio suponga un problema de imagen y cada vez se pienda más en el corto plazo. Es a lo que nos ha llevado la experiencia de los últimos años."