Los errores que cometen algunos propietarios al alquilar su vivienda en verano y que pueden acarrear sanciones

Alquilar una vivienda durante el verano puede generar unos ingresos extra importantes, especialmente en zonas de costa y destinos turísticos. Y de estos en España hay y muchos.

Sin embargo, estas ganancias también implican obligaciones fiscales y administrativas que algunos propietarios desconocen. En este sentido, un error al presentar la declaración de la renta o al registrar el inmueble puede terminar en una comprobación de Hacienda e incluso en una sanción.

Además, hay que tener en cuenta un aspecto muy importante: el alquiler vacacional tiene un tratamiento diferente al arrendamiento de vivienda habitual.

Confundir el alquiler vacacional con uno de temporada

Uno de los errores es intentar presentar un alquiler turístico como un arrendamiento de temporada para evitar los requisitos autonómicos aplicables a las viviendas vacacionales.

La denominación incluida en un contrato no determina por sí sola la verdadera naturaleza del alquiler. La duración, la finalidad de la estancia y la forma en la que se comercializa el inmueble son aspectos que pueden analizar las administraciones.

Por ello, camuflar una actividad turística bajo otra modalidad puede provocar problemas fiscales y sanciones relacionadas con la normativa autonómica.

Aplicar una reducción fiscal que no corresponde

Otro fallo frecuente aparece al preparar la declaración de la renta. Algunos propietarios aplican al alquiler vacacional las ventajas fiscales previstas para determinados arrendamientos destinados a vivienda habitual.

El alquiler turístico no disfruta de la reducción general aplicable al rendimiento neto positivo en los casos de arrendamiento de vivienda que cumplen los requisitos legales. Declararlo como si se tratara de un alquiler residencial puede provocar una regularización posterior.

Hacienda puede revisar la declaración, corregir las cantidades y exigir las diferencias tributarias correspondientes.

Por ello, es importante diferenciar desde el principio el uso real que los huéspedes hacen del inmueble.

Deducir todos los gastos del año sin calcular los días alquilados

Tener una vivienda vacacional genera numerosos gastos: IBI, comunidad de propietarios, seguros, suministros, intereses vinculados a la financiación, amortización y reparaciones. También aparecen las comisiones cobradas por las diferentes plataformas.

El error consiste en deducir absolutamente todos los gastos anuales. Determinadas partidas deben calcularse teniendo en cuenta el periodo durante el cual la vivienda estuvo efectivamente alquilada.

Si un apartamento solo se arrienda durante una parte del año, el propietario debe prestar especial atención al criterio de proporcionalidad aplicable a los gastos. Un registro con las fechas exactas de entrada y salida facilita los cálculos y permite justificar las cantidades declaradas.

Olvidar los días en los que la vivienda estuvo vacía

Que el apartamento no tenga huéspedes no significa necesariamente que desaparezcan todas las obligaciones en el IRPF.

Los periodos en los que el inmueble permanece a disposición de su propietario pueden generar imputación de rentas inmobiliarias.

Esta renta se calcula tomando como referencia el valor catastral y aplicando el porcentaje que corresponda según las circunstancias del inmueble. De forma general, entran en juego porcentajes del 1,1% o del 2%.

Por tanto, una vivienda alquilada 90 días y disponible para su propietario durante el resto del ejercicio puede tener dos tratamientos dentro de la misma declaración. Ignorar los días sin alquilar es otro de los errores que pueden terminar en una comprobación.

Alquilar una VPO para turistas

Los propietarios también deben comprobar el régimen jurídico de la vivienda antes de anunciarla. Destinar una vivienda de protección oficial a alojamiento turístico puede estar prohibido y dar lugar a importantes consecuencias administrativas.

No basta con tener una casa libre durante el verano y publicar un anuncio. La calificación del inmueble y las limitaciones asociadas a la protección pública deben revisarse antes de iniciar cualquier actividad de alquiler.

Ignorar la licencia y las normas de la comunidad

La fiscalidad es solo una parte del problema. Las comunidades autónomas cuentan con sus propios registros y requisitos para las viviendas de uso turístico. Dependiendo del territorio, el propietario puede necesitar inscripción, autorización o cumplir determinadas condiciones técnicas.

También hay que revisar las reglas de la comunidad de propietarios y la normativa vigente sobre alquiler turístico. Iniciar la actividad sin comprobar estas limitaciones puede terminar en conflictos con los vecinos y expedientes administrativos.

A ello se suma la obligación de registrar los datos de los huéspedes y comunicar la información exigida a las autoridades mediante los sistemas establecidos.